Plan Reside Madrid 2025: Nuevas normas para el alquiler vacacional

En los últimos años, el alquiler vacacional ha experimentado un auge notable en Madrid, como en muchas otras grandes ciudades. Este fenómeno, aunque ha traído oportunidades económicas para propietarios y gestores, también ha generado preocupación en materia de convivencia, precios de vivienda y calidad de vida en los barrios más afectados.

Para intentar regular esta actividad y proteger el derecho a la vivienda de los vecinos, el Ayuntamiento de Madrid ha lanzado el Plan Reside, una normativa que impone nuevas reglas estrictas para el alquiler vacacional en la capital española.

En este artículo te explicamos con detalle qué es el Plan Reside, cuándo entra en vigor, qué requisitos impone, cómo afecta a los alquileres ya existentes, qué zonas de Madrid están implicadas, y qué deben hacer propietarios y gestores para adaptarse a esta regulación.

¿Qué es el Plan Reside?

El Plan Reside es una normativa municipal diseñada para limitar y ordenar el alquiler vacacional en Madrid. Su objetivo principal es garantizar la convivencia en los barrios, evitar la proliferación indiscriminada de viviendas turísticas en edificios residenciales y preservar el derecho de los madrileños a un acceso digno a la vivienda.

Este plan establece condiciones específicas para que las viviendas puedan operar como alquiler turístico, imponiendo restricciones a la ubicación, el tipo de edificios, y las condiciones de acceso.

¿Cuándo entra en vigor el Plan Reside?

El Plan Reside fue aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento de Madrid el 21 de mayo de 2025, con el respaldo exclusivo del Partido Popular. Tras su paso por el pleno municipal, el texto ha sido remitido a la Comunidad de Madrid, que deberá validar el documento y aprobarlo definitivamente.

Si no hay retrasos en el procedimiento, está previsto que la normativa entre en vigor en agosto de 2025. A partir de ese momento, todas las viviendas de uso turístico (VUT) deberán cumplir los nuevos requisitos establecidos para seguir operando legalmente en la ciudad.

Esto significa que tanto nuevos como antiguos anfitriones deberán revisar si su alojamiento cumple con las nuevas condiciones, ya que de lo contrario podrían enfrentarse a la pérdida de licencia o sanciones administrativas.

¿Qué requisitos impone el Plan Reside al alquiler vacacional en Madrid?

El Plan Reside impone una serie de restricciones con el objetivo de contener la expansión descontrolada del alquiler turístico y proteger el equilibrio residencial de los barrios madrileños. Estas son las principales medidas que establece la normativa:

1. Viviendas turísticas y vecinos no podrán compartir edificio

Uno de los pilares del Plan Reside es la incompatibilidad entre viviendas turísticas y residencias permanentes en un mismo edificio. Esto significa que si en un inmueble hay personas empadronadas o que viven de forma habitual, no podrá haber pisos turísticos en el mismo bloque.

La única excepción serán los edificios destinados íntegramente al uso turístico. Es decir, un bloque completo se puede transformar en un alojamiento turístico, pero no se permite la mezcla de usos dentro del mismo edificio si hay vecinos viviendo en él.

Esta medida afecta de lleno a la mayoría de VUT situadas en fincas residenciales del centro de Madrid.

2. Acceso independiente: la única excepción

El Plan Reside introduce una excepción importante para las zonas fuera del centro histórico: si una vivienda turística cuenta con acceso independiente desde la calle, podrá seguir funcionando aunque en el edificio residan otras personas.

Pero atención: este acceso debe ser totalmente autónomo. No puede compartir portal, escaleras, ascensor ni ningún otro elemento común con los vecinos. Esto limita notablemente las opciones en edificios tradicionales, donde la estructura no permite dividir accesos fácilmente.

3. Prohibido convertir locales comerciales en viviendas turísticas

En los barrios del distrito Centro, quedará expresamente prohibido transformar locales comerciales en alojamientos turísticos. Esta disposición busca proteger el comercio de proximidad y frenar la sustitución de negocios de barrio por apartamentos destinados a turistas.

Con esta medida, el Ayuntamiento intenta preservar el carácter y la funcionalidad social de los barrios más saturados, donde muchos locales ya habían sido convertidos en VUT encubiertas o reconvertidas.

4. Uso turístico permitido en edificios rehabilitados

El Plan Reside también contempla un escenario más flexible para edificios obsoletos, deshabitados o catalogados que pasen por un proceso de rehabilitación integral. En estos casos, sí se podrá autorizar el uso turístico, pero bajo ciertas condiciones:

• La autorización tendrá una duración limitada a 15 años.
• El uso turístico estará condicionado a que la rehabilitación cumpla criterios urbanísticos y de sostenibilidad.
• Solo aplicará si el edificio no estaba ya ocupado de forma residencial permanente.

Esta cláusula busca fomentar la regeneración urbana y evitar que edificios en mal estado permanezcan vacíos o inutilizados.

¿Cómo afecta el Plan Reside a los alquileres vacacionales que ya están en funcionamiento?

Por el momento, el Ayuntamiento no ha detallado de forma oficial si habrá un régimen transitorio o excepciones para las VUT que ya están operando legalmente.

Esto significa que:

• Las viviendas turísticas activas podrían verse obligadas a cesar su actividad si no cumplen con los nuevos criterios.
• No está claro si se mantendrán las licencias ya concedidas o si habrá que renovarlas bajo las nuevas condiciones.
• Los propietarios deberán estar pendientes de la aprobación definitiva por parte de la Comunidad de Madrid, que será la que confirme las reglas finales.

En definitiva, hay un escenario de incertidumbre para los alquileres actuales, por lo que conviene adelantarse y preparar un plan B si el inmueble no cumple con los requisitos que ya se conocen.

¿A qué zonas de Madrid afecta la nueva normativa?

El Plan Reside se aplica a toda la ciudad de Madrid, pero establece distintos niveles de restricción dependiendo del área. Las limitaciones son más estrictas en los barrios con mayor presión turística, especialmente en el centro histórico.

Centro histórico

Incluye los barrios de Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), parte de Arganzuela, La Latina y Huertas.

Las medidas aquí son muy severas:

• Prohibición total de viviendas turísticas dentro de edificios residenciales si conviven con vecinos.
• Solo se permitirán edificios completos destinados exclusivamente al uso turístico.
• En calles no comerciales, los edificios catalogados podrán reconvertirse íntegramente para uso turístico durante un máximo de 15 años, siempre que cumplan los requisitos de rehabilitación.

Fuera del centro histórico

En distritos como Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, entre otros, las normas son algo más flexibles:

• Se podrán autorizar viviendas turísticas, pero únicamente si cuentan con acceso independiente desde la calle.
• Las VUT solo podrán ubicarse en plantas bajas o primeras plantas, minimizando el contacto con residentes.
• Sigue prohibido compartir elementos comunes del edificio.

Estas limitaciones buscan contener el crecimiento del alquiler turístico fuera del centro y evitar que se repita el patrón de saturación ya observado en barrios más céntricos.

¿Qué implica el Plan Reside para propietarios y gestores de alquiler vacacional?

El impacto del Plan Reside para propietarios, inversores y gestores profesionales es significativo. Entre las principales implicaciones destacan:

Pérdida de la licencia turística

Si tu propiedad comparte edificio con vecinos y no tiene acceso independiente, dejará de cumplir los requisitos exigidos por la normativa. Esto podría suponer la revocación de la autorización como VUT, lo que implicaría tener que cerrar el alojamiento o cambiar de modelo de negocio.

Posibles sanciones económicas

Operar fuera del marco legal puede conllevar multas cuantiosas. Aunque el nuevo régimen sancionador aún no se ha publicado, si se mantiene el criterio anterior, las sanciones pueden oscilar entre los 30.000 € y los 190.000 €, en función de la gravedad de la infracción.

Impacto en la rentabilidad

Las nuevas restricciones podrían obligarte a reformar el acceso, reubicar tu inversión o incluso cambiar el uso del inmueble (por ejemplo, al alquiler tradicional de larga duración). En muchos casos, el modelo turístico dejará de ser rentable si no se cumplen los requisitos urbanísticos.

Cómo adaptarte al Plan Reside si afecta a tu alquiler vacacional

El Plan Reside introduce limitaciones que pueden dejar fuera del mercado turístico a muchas viviendas, especialmente aquellas situadas en edificios con residentes permanentes y sin acceso independiente. Sin embargo, esto no significa que tengas que abandonar tu actividad ni renunciar a rentabilizar tu propiedad.

A continuación, te presentamos algunas estrategias para adaptarte a esta nueva normativa y reconducir tu modelo de negocio:

Explora zonas con menor presión regulatoria

Si tu vivienda actual no cumple con los nuevos requisitos, puedes valorar trasladar tu inversión o actividad a otras zonas de Madrid donde las restricciones son más flexibles. Fuera del centro histórico hay barrios donde aún es posible operar legalmente si se cumplen ciertas condiciones, como tener acceso independiente o situarse en planta baja.

Esto puede abrirte nuevas oportunidades en zonas emergentes que aún tienen demanda turística y precios más accesibles.

Valora la posibilidad de modificar el acceso

Una opción que conviene estudiar es si tu propiedad permite realizar una reforma para crear un acceso directo desde la calle. Esta condición se convierte en clave para seguir funcionando legalmente como vivienda turística fuera del centro histórico.

Consulta con un arquitecto o técnico urbanista para saber si estructuralmente es viable y cuánto costaría. Aunque puede suponer una inversión inicial considerable, podría compensar a largo plazo si permite mantener la actividad turística.

Considera otras fórmulas de alquiler

Si el alquiler turístico deja de ser una opción en tu inmueble, es buen momento para plantearse alternativas como el alquiler temporal (por meses), el alquiler corporativo o incluso el coliving. Estos modelos están menos regulados, ofrecen estabilidad, y siguen siendo atractivos para determinados perfiles de inquilinos (profesionales desplazados, estudiantes internacionales, trabajadores en remoto, etc.).

Además, suelen requerir menos rotación, menos mantenimiento y permiten ingresos relativamente estables sin necesidad de licencias turísticas.

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El Plan Reside redefine el marco legal para el alquiler vacacional en Madrid, y lo hace con criterios más estrictos que obligan a repensar muchas estrategias. La imposibilidad de compartir edificio con vecinos sin acceso independiente, la prohibición de reconvertir locales comerciales y los límites en el centro histórico suponen un cambio profundo en el modelo turístico actual.

Frente a este nuevo escenario, la clave está en la anticipación y en la adaptación. Analizar si tu vivienda cumple con los nuevos requisitos, valorar reformas viables o explorar nuevas zonas e incluso otros modelos de alquiler, te permitirá seguir generando rentabilidad sin salirte del marco legal.

Aunque el entorno regulatorio se vuelva más exigente, quienes se adelanten al cambio y planifiquen con visión podrán mantener su actividad y transformarla con éxito.

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