Autoridade Tributária e arrendamento para férias

A Autoridade Tributária tem colocado o arrendamento para férias no centro das atenções nos últimos meses. Com um 2018 e 2019 tão agitados em matéria legislativa, é normal que os anfitriões de apartamentos turísticos estejam algo confusos. Também pode descarregá-lo gratuitamente aqui.

Se está a perguntar-se coisas como: Tenho que declarar IVA? Como declaro os rendimentos do meu apartamento turístico no IRS? O que é o ITP? Então deve ler esta publicação.

Estas são algumas das perguntas que os anfitriões de arrendamento para férias podem ter sobre a Autoridade Tributária e às quais vamos ajudá-lo a responder.

Servirá para o orientar sobre as novidades de 2019 em matéria de tributação de alojamentos turísticos.

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Autoridade Tributária e arrendamento para férias, em resumo

No Guia de fiscalidade e tributação de habitações turísticas, focaremos nos pontos chave para evitar erros perante a Autoridade Tributária. Poderá sempre corrigi-los no futuro. Ou também poderá pedir à sua consultoria que o ajude. Mas se o fizer bem à primeira, evitará situações complicadas com a Autoridade Tributária.

Este guia destina-se a anfitriões principiantes ou veteranos que queiram aprofundar a fiscalidade e tributação que a Autoridade Tributária aplica ao arrendamento para férias. Vamos explicar-lhe passo a passo e com uma linguagem simples como é tributado o arrendamento de habitação turística em Espanha. Mais concretamente, falaremos dos diferentes impostos que incidem sobre o arrendamento de apartamentos turísticos.

Arrendamento de habitação para uso turístico e de temporada: Que diferenças existem segundo a Autoridade Tributária?

Arrendamento de temporada e arrendamento de habitação para uso turístico ou de férias. É o mesmo para a Autoridade Tributária? Continue a ler para resolver esta dúvida que muitos anfitriões têm ao definir o seu apartamento perante a Administração.

Ao contrário dos contratos de arrendamento de habitação (de uso permanente), o arrendamento de habitação para férias (ou de uso turístico) não é regido nem pelo Código Civil nem pela Lei do Arrendamento Urbano (LAU). Enquanto no arrendamento de habitação de temporada se aplicam algumas partes da LAU. Vamos por partes!

Arrendamento de habitação de temporada

A que nos referimos com arrendamento de habitação de temporada? Falamos dos casos em que o destino do alojamento é cobrir a necessidade de habitação de forma temporária. Com uma duração menor que o arrendamento geral, mas superior à do arrendamento de habitação de uso turístico.

Até 2013 não havia diferenças entre arrendamento de habitação de uso turístico e de temporada. Os primeiros eram equivalentes aos segundos e estavam sujeitos à LAU. É certo que havia alguns pontos, como a autorização administrativa da Comunidade Autónoma, mas em geral estes arrendamentos estavam sujeitos principalmente à normativa civil. No entanto, com a lei de flexibilização do mercado de arrendamento de habitações isto mudou.

Vejamos como se diferenciam hoje o arrendamento de habitação de uso turístico e de temporada.

Arrendamento de habitação de uso turístico

Com a entrada em vigor da Lei 4/2013, Lei de flexibilização do mercado de arrendamento de habitações, a LAU foi modificada e o arrendamento de habitação para uso turístico e de temporada foi retirado do âmbito civil. A partir de 2013, todo o arrendamento para férias e de temporada estava sob a normativa de competência das Comunidades Autónomas.

De facto, desde a publicação da nova lei, as Ilhas Canárias, Castela e Leão, País Basco e Andaluzia regulamentaram o arrendamento de habitação turística. Além disso, a Catalunha e a Comunidade de Madrid preveem aprovar uma nova regulamentação em breve. Para mais detalhes legais, pode consultar o centro de informação de legislação de habitação turística.

Lei do Arrendamento Urbano e arrendamento para férias

Como explicado anteriormente, até 2013 não havia diferenças entre arrendamento de habitação para uso turístico e de temporada. Era equivalente e ambos estavam sujeitos à Lei do Arrendamento Urbano. Ou seja, para a Autoridade Tributária era o mesmo estas duas modalidades de arrendamento para férias. No entanto, a lei de flexibilização do mercado de arrendamento de habitações de 2013 mudou drasticamente o cenário.

Com a entrada em vigor da Lei 4/2013, Lei de flexibilização do mercado de arrendamento de habitações, a LAU foi modificada. Em essência, o arrendamento de habitação para uso turístico foi retirado do âmbito puramente civil. A partir de 2013, todo o arrendamento de habitação para uso turístico estava sob a normativa das Comunidades Autónomas... Sempre que estas desenvolvessem essa normativa.

Há comunidades como as Ilhas Canárias ou o País Basco que já têm legislação aprovada sobre o tema, enquanto a Catalunha ou Madrid estão agora a trabalhar nisso.

Como a Autoridade Tributária aplica a LAU no seu arrendamento para férias?

Nesse sentido, o arrendamento de habitação turística é regulado por este regime específico – que é o que segue a Autoridade Tributária –. Segundo o estabelecido no artigo 5e) da LAU.

A cedência temporária de uso da totalidade de uma habitação mobilada e equipada em condições de uso imediato, comercializada ou promovida em canais de oferta turística e realizada com finalidade lucrativa, quando esteja sujeita a um regime específico, derivado da sua normativa setorial.

Artigo 5e) Lei do Arrendamento Urbano

Mas, e a normativa da minha comunidade autónoma? Praticamente todas as CCAA desenvolveram a sua normativa, pelo que deverá conhecer a que lhe é aplicável na sua região.

IVA e arrendamento para férias

O grande crescimento do arrendamento de habitação turística nos últimos anos fez com que surgissem dúvidas sobre se você, como proprietário, tem ou não que declarar o IVA das despesas e receitas que o seu alojamento produz. Nesta publicação, contamos-lhe a relação que existe entre o IVA e o arrendamento para férias para a Autoridade Tributária.

A Lei do IVA (LIVA) estabelece que quem realiza arrendamentos de alojamentos turísticos tem, para efeitos de IVA, a condição de empresário (art. 5.º, n.º 1, al. c) da LIVA). Na medida em que são realizados por empresários, “os arrendamentos de alojamentos turísticos estão sujeitos a IVA” (art. 4.º, n.º 1 da LIVA).

A sujeição a IVA determina a não sujeição ao conceito de Transmissões Patrimoniais Onerosas do Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), salvo se for aplicável a isenção de IVA (art. 4.º, n.º 4 da LIVA).

Que confusão! Então, o arrendamento para férias suporta IVA ou ITP? A resposta curta é que suportará IVA ou ITP dependendo dos serviços que oferece. Explicamo-lo em detalhe a seguir!

Serviços pelos quais é necessário declarar IVA à Autoridade Tributária pelo seu arrendamento para férias

Em geral, seria necessário declarar IVA à Autoridade Tributária nos alojamentos turísticos que prestem “serviços complementares próprios da indústria hoteleira”. Os serviços de alojamento caracterizam-se por estender a atenção aos clientes para além da mera disponibilização de um imóvel ou parte do mesmo.

Ou seja, a atividade de alojamento caracteriza-se, ao contrário da atividade de arrendamento de habitações, porque normalmente compreende a prestação de uma série de serviços adicionais para além do mero arrendamento da habitação.

Os serviços a que a Lei do IVA se refere são restaurante, limpeza, lavagem de roupa ou outros análogos. A Direção-Geral de Tributos dá vários exemplos destes serviços, a saber:

• Receção e atendimento permanente e contínuo ao cliente num espaço destinado para o efeito
• Limpeza periódica do imóvel e do alojamento
• Mudança periódica de roupa de cama e banho
• Lavandaria
• Armazenamento de malas
• Imprensa
• Reservas
• Serviços de alimentação e restauração

Pode consultar os seguintes links do Ministério das Finanças, onde explicam que serviços são próprios da indústria hoteleira, e portanto, sujeitos a IVA: [1] e [2].

Se presta este tipo de serviços, não estará isento de IVA e deverá repercutir IVA à taxa reduzida de 10%, tal como fazem os estabelecimentos hoteleiros. Pode consultar a consulta vinculativa da Autoridade Tributária.

Serviços pelos quais não é necessário declarar IVA do seu apartamento turístico à AEAT

Em contrapartida, se não presta nenhum dos serviços enumerados no ponto anterior, mas presta algum dos seguintes, que não são considerados complementares próprios da indústria hoteleira, estará isento de repercutir IVA e não terá que o declarar nas faturas do seu arrendamento para férias à Autoridade Tributária.

• Serviço de limpeza do apartamento prestado à entrada e à saída do período contratado por cada arrendatário.
• Serviço de mudança de roupa no apartamento. Prestado à entrada e à saída do período contratado por cada arrendatário.
• Serviço de limpeza das zonas comuns do edifício (portal, escadas e elevadores). Assim como da urbanização em que está situado (zonas verdes, portas de acesso, passeios e ruas).
• Serviços de assistência técnica e manutenção. Por exemplo, reparações de canalização, eletricidade, vidros, estores, serralharia e eletrodomésticos, pontuais.

Se o seu alojamento apenas oferece estes serviços isentos de IVA, então não tem que apresentar nem ingressar IVA. No entanto, os arrendatários deveriam pagar o ITP, cedido às Comunidades Autónomas.

Imposto de Atividades Económicas e arrendamento turístico

Primeiro, vamos explicar o que é o IAE e que rendimentos este imposto grava. Depois entraremos em detalhe na relação entre o Imposto de Atividades Económicas (IAE) e o arrendamento para férias para a Autoridade Tributária.

O IAE é um “imposto direto […] cujo facto gerador é o exercício em território nacional de atividades empresariais, profissionais ou artísticas, sejam ou não exercidas em local determinado e estejam ou não especificadas nas taxas do imposto”. Para a Autoridade Tributária, as atividades económicas que o IAE grava são aquelas que implicam o uso por conta própria de meios de produção e/ou recursos humanos.

Além disso, o RDL 1175/1990 estabelece várias taxas – ou categorias de atividades empresariais – gravadas com diferentes tipos de imposto.

Felizmente, as pessoas singulares estão isentas deste imposto, por isso comentaremos o título correspondente para o caso de se enquadrar numa atividade económica.

IAE do arrendamento para férias com serviços de alojamento

Se no seu alojamento turístico oferece algum dos serviços que implicam repercutir IVA, este ponto ser-lhe-á relevante:

A atividade económica do seu apartamento turístico está catalogada no grupo 685 da Agregação 68 da secção primeira do IAE. Ou seja, é um “Alojamento turístico extra-hoteleiro”, dentro dos catalogados como “Serviços de alojamento”. Basicamente, é uma categoria que inclui todos os serviços de alojamento diferentes de hotéis e motéis, hostels e pensões, estalagens e casas de hóspedes, hotéis-apartamento, empresas organizadas ou agências de exploração de apartamentos privados, e parques de campismo tipo camping.

Em conclusão, se no seu apartamento turístico oferece serviços de alojamento, a sua atividade económica classifica-se no grupo 685 da secção primeira das taxas do IAE.

IAE do apartamento turístico sem serviços de alojamento

Neste caso, não deverá registar-se no IAE para ter o seu arrendamento para férias em dia com a Autoridade Tributária. Além disso, declarará os seus rendimentos juntamente com o resto dos seus rendimentos uma vez por ano.

IAE do arrendamento para férias que cede a uma empresa gestora

Neste caso, analisamos quando o proprietário de uma habitação turística a cede a uma pessoa (singular ou coletiva) e é esta que a explora como estabelecimento extra-hoteleiro, contratando com operadores turísticos, OTAs e assumindo os riscos de exploração.

Assim, o proprietário do apartamento turístico desenvolve uma atividade de arrendamento de imóveis. Está classificada no título 861.2 da secção primeira do IAE. Concretamente, o de “Arrendamento de instalações industriais e outros arrendamentos NCOP”. Para efeitos de IRPF não realizará qualquer atividade económica. No entanto, terá de faturar ao seu arrendatário pelo arrendamento do imóvel com 21%. Além disso, dependendo dos casos, incluir ou não retenções.

Em conclusão

Analogamente ao caso do IVA, o IAE e a tributação do arrendamento de habitação turística para a AEAT depende do tipo de serviços que são oferecidos:

• Oferece serviços de alojamento. Então a sua atividade é catalogada como “Alojamento turístico extra-hoteleiro”.
• Não oferece serviços de alojamento. Então a sua atividade é a de “Arrendamento de habitações”. Se tiver uma pessoa contratada a tempo inteiro, caso contrário não se registará no IAE.
• Arrenda o apartamento turístico a uma empresa terceira – que o explora como alojamento turístico –. Então a sua atividade é a de “Arrendamento de imóveis comerciais e outros arrendamentos”.

IRS e arrendamento para férias

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E chega maio: a primavera, as alergias, o calorzinho... e a declaração de rendimentos! Se colocou o seu alojamento turístico em funcionamento, então terá de o declarar na sua declaração de IRS. De que depende a forma como é tributado? Adivinhe, dos serviços que prestou ;-).

Declarar no IRS rendimentos de apartamentos turísticos sem serviços de alojamento

Se o seu alojamento turístico não oferece serviços de alojamento, os rendimentos derivados do arrendamento do apartamento turístico são considerados rendimentos de capitais imobiliários. Por exemplo, não são considerados serviços de alojamento os serviços de limpeza realizados antes da chegada dos inquilinos ou após a saída destes, ou a entrega e recolha de chaves no momento da entrada e saída dos clientes.

No geral, se é o proprietário do apartamento turístico, será você, como titular do imóvel, quem terá de declarar a diferença entre os rendimentos brutos e as despesas dedutíveis do seu arrendamento para férias à Autoridade Tributária na declaração do IRS.

A este resultado não poderá aplicar a redução de 60% que se aplica ao arrendamento de habitação principal – uma vez que se trata de um apartamento turístico, e portanto satisfaz uma necessidade – a de habitação – de caráter temporário.

Os períodos em que o apartamento turístico não tenha sido arrendado, geram a imputação de rendimento imobiliário, tal como qualquer outra habitação. Neste caso, o valor será o resultado de aplicar a percentagem de imputação que corresponda ao valor patrimonial do imóvel. Além disso, terá de ponderá-lo em função do número de dias em que não tenha sido cedido para fins turísticos.

IRS e arrendamento para férias com serviços de alojamento

Se no seu apartamento turístico oferece serviços de alojamento aos seus hóspedes – limpeza ou mudança de roupa periódicas, restauração ou lazer. Então, a Autoridade Tributária considerará os rendimentos do seu arrendamento para férias rendimentos de atividades económicas na sua declaração de IRS.

Obrigações de informação

Desde 2018, estabeleceu-se uma nova obrigação de fornecimento de informação de habitação turística. Para tal, a plataforma que utilizar (Airbnb, Booking, etc.) deve apresentar o modelo 179.

A apresentação do modelo 179 – das obrigações de informação – é obrigatória para o exercício da declaração de rendimentos de 2018, a apresentar em 2019. Apresentá-lo não o exime de declarar o restante dos rendimentos provenientes da sua habitação turística (IRS, não residentes, ITP, etc.).

Os intermediários dos arrendamentos para férias informarão a Autoridade Tributária sobre cada uma das cedências de imóveis para fins turísticos situados em território espanhol. Isto é o que se conhece como obrigações de informação. Incluem-se as cedências de habitação turística e o arrendamento de temporada.

A informação a fornecer no novo modelo 179 inclui:

• Titular da habitação
• Titular do direito em virtude do qual a habitação é cedida (se diferente do titular da habitação)
• Identificação das pessoas ou entidades cessionárias.
• Imóvel objeto de cedência.
• Número de dias de usufruto da habitação para fins turísticos
• Montante recebido pelo titular cedente do direito
• Número do contrato atribuído pelo intermediário
• Data de início da cedência
• Data de intermediação
• Identificação do meio de pagamento utilizado

Pode ver um exemplo do Modelo 179 de obrigações de informação aqui [PDF].

Modelo 179

Muitas dúvidas surgem quanto à Declaração informativa trimestral da cedência de uso de habitações para fins turísticos, a este respeito tanto a AEAT, como a DGT na sua Consulta Vinculante V3083-18 têm esclarecido quem está obrigado a apresentar o modelo 179.

Os aspetos mais destacáveis de ambos os pronunciamentos são os seguintes:

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Quem deve apresentar o modelo 179?

Estão obrigadas a apresentar o modelo 179 as pessoas e entidades que intermedeiam entre os cedentes e cessionários do uso de habitações para fins turísticos nos termos estabelecidos nos n.ºs 2 e 3 do artigo 54.º-A do Regulamento Geral das atuações e dos procedimentos de gestão e inspeção tributária e de desenvolvimento das normas comuns dos procedimentos de aplicação dos impostos, aprovado pelo Real Decreto 1065/2007, de 27 de julho.

São intermediários para efeitos da obrigação de apresentar o modelo 179 as pessoas e entidades que prestem o serviço de intermediação entre os cedentes e cessionários do uso de habitações para fins turísticos, seja a título oneroso ou gratuito.

Em particular, terão essa consideração as pessoas ou entidades que, constituídas como plataformas colaborativas, intermedeiem na cedência de uso e tenham a consideração de prestador de serviços da sociedade da informação, independentemente de prestar ou não o serviço subjacente objeto de intermediação ou da imposição de condições relativamente aos cedentes ou cessionários do serviço em relação ao mesmo, tais como preço, seguros, prazos ou outras condições contratuais.

Portanto, são considerados intermediários para estes efeitos, não só os intermediários digitais (especialmente plataformas colaborativas), mas qualquer outro (intermediários analógicos ou tradicionais) cuja atividade na operação tenha consistido na efetiva confluência entre oferta e procura da cedência de tais habitações.

Quem são considerados intermediários?

Relativamente ao ponto anterior, a STS de 21 de outubro de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que:

No contrato de mediação ou corretagem, o mediador deve, em princípio, limitar-se a colocar em contacto os futuros comprador e vendedor de um objeto determinado, mas em todo o caso a atividade deve ser desenvolvida de forma a lograr o cumprimento do contrato final, e assim é entendido pela moderna doutrina, na medida em que nela se afirma que a relação jurídica entre o cliente e o mediador não surge exclusivamente de um negócio contratual de mediação, pois as obrigações e direitos exigem ainda o facto de o intermediário ter contribuído eficazmente para que as partes concluíssem o negócio (Sentença de 2 de outubro de 1999); e esta Sala tem declarado repetidamente que o referido contrato está condicionado, quanto ao vencimento dos honorários, à condição suspensiva da celebração do contrato pretendido, salvo pacto expresso (sentenças de 19 de outubro e 30 de novembro de 199, 7 de março de 1994, 17 de julho de 1995, 5 de fevereiro de 199 e 30 de abril de 1998).

Além disso, afirma que «a mediação se consuma quando é outorgado ou aperfeiçoado pelo concurso da oferta e da aceitação o contrato a que a mediação tende, ou em termos da STS de 20-5-2004, o direito a receber a comissão surge quando os atos inequívocos de mediação cristalizam na operação em que o agente interveio»”.

Portanto, só pode ser considerado como “intermediário” quem percebe a sua retribuição em função da celebração do contrato em que intermedia.

De acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal em relação com o contrato de mediação imobiliária, estará sujeito a esta obrigação de informação o intermediário que perceba uma retribuição ou comissão pela consecução de um resultado, neste caso, a contratação efetiva entre cedente e cessionário da cedência temporal de uso de todo ou parte de uma habitação com fins turísticos.

Plataformas, anfitriões e modelo 179

Aqueles websites ou plataformas colaborativas que realizem unicamente um mero alojamento digital de habitações para usos turísticos não estarão obrigados a apresentar a declaração informativa (modelo 179) dos arrendamentos para férias à Autoridade Tributária.

No caso de um proprietário que arrenda a sua habitação a um gestor imobiliário (“Property manager”) por um valor fixo mensal e, posteriormente, este gestor imobiliário, com base no direito de subarrendamento que deriva do contrato celebrado com o proprietário, o subarrenda para fins turísticos pelos seus próprios meios, nenhum dos dois tem de apresentar o modelo 179.

Neste caso, o Gestor como titular de um direito de subarrendamento, cede a um terceiro, o cessionário, o uso temporário da totalidade ou parte da habitação mobilada e equipada em condições de uso imediato, tornando-se, em última instância, cedente do uso de habitações para fins turísticos, pelo que não pode ser considerado intermediário para estes efeitos.

Se o gestor imobiliário utiliza uma plataforma online que percebe a sua retribuição ou comissão pela efetiva formalização da cedência de uso de habitações para fins turísticos entre o Gestor, que atua como cedente, e os turistas cessionários da habitação, sem que tenha direito algum de uso ou usufruto sobre a habitação cedida para fins turísticos, mas que unicamente presta um serviço de intermediação necessário para concluir a celebração do contrato de cedência de uso entre o Gestor e o cessionário, percebendo por isso uma retribuição ou comissão, esta plataforma online presta um serviço de intermediação na cedência do uso de habitações para fins turísticos, resultando obrigada a apresentar a declaração informativa (modelo 179) de acordo com o artigo 54 do RGAT.

Salvo melhor opinião.