Tasso di occupazione Airbnb ottimale: come calcolarlo?

Il tasso di occupazione Airbnb o tasso di prenotazioni è la percentuale di notti in cui la tua proprietà turistica è affittata in un determinato periodo. Qual è la percentuale ottimale per massimizzare il tuo profitto?Molti host credono che un tasso di occupazione Airbnb del 100% sia perfetto: appendere il cartello "non ci sono letti liberi" è un feticcio a cui molti professionisti si aggrappano... Dal punto di vista della gestione dei profitti, è ottimale avere un tasso di prenotazioni del 100%?

Risposta breve: No, il 100% di tasso di occupazione non è l'ideale. Stai lasciando dei soldi sul tavolo.

Anche negli migliori appartamenti turistici nel mercato Airbnb più dinamico e competitivo, il tasso di occupazione avrà una relazione inversa con il prezzo per notte del tuo Airbnb. Cosa significa? Significa che il prezzo per notte al quale il tuo appartamento turistico genera i massimi profitti non è il 100% di occupazione. Infatti, in questo post scoprirai che un tasso di prenotazioni Airbnb più basso è l'ideale per massimizzare i tuoi profitti.

Tasso di occupazione Airbnb e prezzo sono inversamente correlati

Ciò significa che anche per la migliore sistemazione turistica di, ad esempio, Barcellona, a un prezzo per notte maggiore corrisponde un tasso di prenotazioni inferiore, e viceversa. Come corollario: le abitazioni con tassi di occupazione molto elevati stanno probabilmente lasciando denaro dalle loro prenotazioni. Cioè, gli ospiti sarebbero disposti a pagare più di quanto stanno pagando.Dai un'occhiata a questo grafico illustrativo. Mostra la relazione tra il prezzo medio per notte e il tasso di occupazione in un mese per un Airbnb ipotetico:

Relazione tra il tasso di occupazione Airbnb, il prezzo per notte e il profitto.[/caption]La linea verde è il prezzo medio per notte e la linea blu è il tasso di occupazione. Man mano che i prezzi per notte diminuiscono, il tasso di prenotazioni aumenta. Il problema per molti nuovi host è che avere notti senza prenotazioni è più facile da digerire che rendersi conto di non stare chiedendo abbastanza. Tuttavia, avere una notte libera del valore di 100€ è la stessa perdita di profitti che chiedere 100€ per notte quando avresti potuto chiedere 200€ per notte.

Tasso di occupazione Airbnb troppo elevato

Dove si collocano questi host che non ottimizzano i profitti? All'interno dell'area in cui si ha la sensazione, a priori, di funzionare al massimo – l'area grigia che abbiamo incluso nel grafico:

Tasso di occupazione troppo elevato (area grigia)[/caption]Quando un host si trova in questo spazio, ha un tasso di prenotazioni per il suo appartamento superiore al 90% ma, molto probabilmente, sta offrendo un prezzo molto basso per il suo alloggio. Puoi sentirti bene avendo l'appartamento prenotato per più di 26 giorni al mese, ma stai lasciando dei soldi sul tavolo. Quindi, come sapere se ti trovi in quella falsa zona di profitto?Molto semplice. Fai una prova.

Aumenta il prezzo medio per notte del 5-10% per un mese e osserva come cambia il tuo tasso di occupazione.

Se non succede nulla, allora avevi decisamente un prezzo troppo basso. Continua ad aumentare il prezzo medio per notte finché non vedi che il tasso di occupazione di Airbnb diminuisce. Scoprirai che i profitti aumenteranno in quel periodo. Tuttavia, se vedi che il tuo tasso di prenotazioni diminuisce considerevolmente quando aumenti leggermente il prezzo, allora stai chiedendo un prezzo adeguato per il tuo Airbnb.

Come calcolare il tasso di occupazione Airbnb ottimale

Non è facile trovare e mantenere il tasso di occupazione Airbnb ottimale. Tuttavia, prima di esplorare come farlo, cerchiamo di capire questo punto magico – l'area in verde nel grafico in basso –:

Tasso di prenotazioni Airbnb ottimale.[/caption]Il punto ideale per ottimizzare i profitti del tuo appartamento è quel prezzo massimo in cui il tasso di occupazione ti permette di avere i maggiori profitti totali dal tuo Airbnb. E non sarà mai il 100% di occupazione.Normalmente, quel punto ottimale dipenderà da tre fattori: in quale mercato ti trovi; la stagione dell'anno; e come è posizionato il tuo Airbnb sul mercato.

Non tutti i mercati sono uguali

Ogni mercato e ogni tipo di appartamento turistico avrà tassi di prenotazione minimi diversi. Alcuni mercati – come ad esempio Madrid o Barcellona – presentano una domanda molto alta, per cui i loro tassi di occupazione minimi saranno superiori a quelli di altri mercati – per esempio Guadalajara o Segovia – con minore domanda.Conoscere il tasso di occupazione medio del tuo tipo di alloggio turistico nel tuo mercato è il primo passo per stabilire un tasso obiettivo.

La stagionalità è importante per le prenotazioni del tuo Airbnb

Hai un appartamento in un mercato molto stagionale? Forse la città in cui si trova il tuo Airbnb ha una domanda molto alta in estate ma molto bassa in inverno?

Tipi di domanda (stabile vs stagionale)[/caption]Se sei in grado di mantenere un tasso di occupazione relativamente lineare senza cambiare il tuo prezzo medio per notte (cioè, abbassando il prezzo in certi mesi o settimane), allora il tuo mercato ha, probabilmente, una domanda stabile durante tutto l'anno. Tuttavia, se la tua situazione è tale che, avendo un prezzo per notte simile durante tutto l'anno, il tasso di prenotazioni varia molto, allora il tuo mercato presenta una domanda inconsistente o stagionale.

💡 Il tuo mercato ha una domanda stagionale? Scopri come puoi guadagnare con Airbnb in bassa stagione.

Perché la stagionalità è così rilevante per ottimizzare i profitti?Principalmente perché potresti non guadagnare quanto dovresti in due modi:

• Se non fai attenzione in alta stagione – e non aumenti i prezzi –, riceverai clienti che pagano meno di quanto potresti chiedere a notte a causa dell'alta domanda nella tua zona.
• Se ignori la bassa stagione – e non abbassi i prezzi –, vedrai che il tuo calendario delle prenotazioni sembrerà un deserto.

Non prestare attenzione alla stagionalità della domanda può farti perdere entrate durante l'alta e la bassa stagione.

Il tuo Airbnb richiede un prezzo premium?

Se il tuo alloggio turistico è superiore alla concorrenza, puoi aumentare i profitti del tuo affitto attraverso più prenotazioni, un prezzo per notte più alto o entrambi contemporaneamente. Dai un'occhiata al tuo appartamento e confrontalo con i concorrenti diretti. Hai servizi extra di migliore qualità? O ti appelli al prezzo basso per attirare gli ospiti?In ogni caso, sii onesto nel posizionare il tuo Airbnb e sii coerente con la definizione del cliente target del tuo appartamento turistico. Non cercare di vendere caratteristiche che il tuo alloggio non ha.Ma non peccare di modestia. Potenziare i vantaggi che il tuo alloggio può offrire è un modo per giustificare un prezzo per notte superiore. Così potrai ottenere il tasso di occupazione Airbnb nel punto ottimale.

Conclusione

Ottenere il tasso di occupazione ideale per il tuo alloggio turistico ti farà ottenere i maggiori ricavi. La verità è che è più facile a dirsi che a farsi perché richiede una supervisione continua. A volte, le caratteristiche del tuo Airbnb non sono cambiate, mentre lo è stata la domanda o i tuoi concorrenti.Presta particolare attenzione al tasso di occupazione e ai tuoi ricavi totali per monitorare. In questo modo potrai aggiustare – se del caso – costantemente il prezzo per notte. Ti assicurerai di guadagnare il massimo.

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