Normativa sull’Alloggio Turistico a Madrid

In questo post ti raccontiamo tutto ciò che devi sapere sulla normativa relativa agli alloggi turistici a Madrid, sia nella Comunità che nel Comune. È aggiornato con le ultime modifiche legislative del Comune di Madrid e le modifiche della Comunità di Madrid al decreto 79/2014.

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Misure per la riduzione del contagio da coronavirus SARS-CoV-2

La pandemia ha messo in ginocchio i proprietari di appartamenti turistici in tutto il mondo. Il governo di Spagna ha dovuto stabilire delle misure per la riduzione del contagio da coronavirus SARS-CoV-2. Dobbiamo inoltre essere al corrente della situazione attuale per sapere quali restrizioni possono essere imposte nella comunità autonoma.

Legislazione sull’Alloggio Turistico a Madrid

È consigliabile avere a portata di mano la legislazione in materia di alloggi turistici a Madrid:

• Piano Speciale di Ospitalità del Comune di Madrid [PDF]
• Decreto 79/2014, che regola gli appartamenti turistici e le abitazioni ad uso turistico della Comunità di Madrid. Parzialmente modificato dal decreto 29/2019, del 9 aprile [PDF]
• Legge 1/1999, del 12 marzo, sull'Ordinamento del Turismo della Comunità di Madrid

Oltre a questa legislazione comunitaria e autonoma – che devi rispettare – puoi aggiungere clausole aggiuntive nel contratto di affitto turistico che stipuli con i tuoi ospiti. I contratti sono legge tra le parti, quindi sia tu che il tuo ospite sarete obbligati a rispettare i requisiti che concorderete. Tra questi, potete concordare:

• Politica di prenotazioni e cancellazioni
• Penalità in caso di cancellazione
• Riparazioni e ripartizione delle responsabilità
• Orari di check-in e check-out
• Cauzioni e depositi di sicurezza

Nel nostro centro informazioni sulla legislazione sugli alloggi turistici puoi trovare maggiori dettagli sulla normativa di altre città.

Differenze tra Alloggio ad Uso Turistico (VUT) e appartamento turistico secondo la Comunità di Madrid

Nell'articolo 2 del Decreto 79/2014, vengono definiti due concetti simili (alloggio ad uso turistico e appartamento turistico) che sono determinanti per sapere quale legislazione sugli alloggi turistici a Madrid ti riguarda:

Alloggio ad Uso Turistico (VUT): "Sono considerati alloggi ad uso turistico gli appartamenti, i monolocali o le case che, in modo abituale, arredati e attrezzati in condizioni di uso immediato, sono commercializzati e promossi attraverso canali di offerta turistica o con qualsiasi altro mezzo di commercializzazione o promozione, per essere ceduti nella loro totalità per scopi di alloggio turistico e a fronte di un prezzo."

Appartamenti Turistici (AT): "Sono considerati appartamenti turistici gli immobili costituiti da unità di alloggio complesse, dotate di installazioni, attrezzature e servizi in condizioni di occupazione immediata, destinati in modo abituale dai loro proprietari o rappresentanti all'alloggio turistico occasionale, senza carattere di residenza permanente per gli utenti, a fronte di un prezzo e che rispettano il principio di unità di sfruttamento."

In altre parole, mentre gli alloggi ad uso turistico possono essere situati in edifici residenziali, gli appartamenti turistici sono costituiti da immobili destinati al 100% all'uso vacanziero. Secondo la normativa di Madrid, ad esempio, un blocco di aparthotel sarebbe classificato come appartamento turistico. Mentre affittare su Airbnb un appartamento in un blocco residenziale rientrerebbe negli Alloggi ad Uso Turistico.

Requisiti legali degli Alloggi ad Uso Turistico (VUT) nella "legge Airbnb" di Ahora Madrid

Pertanto, stiamo delimitando l'area di influenza della legislazione in materia di alloggi turistici a Madrid. I requisiti legali esposti dal Decreto 79/2014 sono:

• Essere arredato e attrezzato in condizioni di uso immediato.
• Essere commercializzato e promosso attraverso canali di offerta turistica o con qualsiasi altro mezzo di commercializzazione o promozione.
• Svolgere abitualmente l'attività turistica.
• Essere ceduto nella sua totalità.
• Essere ceduto per scopi di alloggio turistico.
• Essere commercializzato e promosso con finalità lucrativa.
• Disporre di Certificato di Idoneità per Alloggio ad Uso Turistico (di seguito, CIVUT).

Sebbene la modifica legislativa del 2019 non abbia definito cosa si intenda per "canali di offerta turistica" (Airbnb è uno di questi o solo i tradizionali OTA?), ha approfondito la definizione di "svolgere abitualmente l'attività turistica" – e, di fatto, ha cambiato la definizione proposta nel decreto del 2014.

Esercizio abituale dell'attività turistica: dai 3 mesi all'anno alla dichiarazione responsabile

Prima della riforma legislativa in materia di alloggi turistici a Madrid del 2019, la abitualità era definita come l'esercizio dell'attività (affitto turistico) per più di 90 giorni consecutivi nell'anno solare.

Attualmente, è definita come:

L'attività di alloggio turistico si esercita in modo abituale dal momento in cui l'interessato si pubblicizza con qualsiasi mezzo e presenta la prescritta Dichiarazione Responsabile di inizio attività prevista dagli articoli 11 e 17.

Canali di offerta turistica

L'apparizione del termine canali di offerta turistica è un calco della Legge sugli Affitti Urbani, che abbiamo già trattato nel post sulle differenze tra affitto di alloggi ad uso turistico e stagionale. Sebbene le bozze presentate nel 2017 dettagliassero cosa fossero i canali di offerta turistica, la versione definitiva della legislazione sugli alloggi turistici a Madrid non lo fa.

Considerando il termine nel suo senso più ampio, ha senso includere in questi canali sia agenzie di viaggio, centrali di prenotazione, che portali di intermediazione (HomeAway, Booking o Airbnb) così come qualsiasi altra pubblicità realizzata attraverso qualsiasi mezzo.

Incompatibilità di Alloggi ad Uso Turistico e residenza abituale

L'articolo 6 del Decreto 79/2014 è chiaro al riguardo:

Gli appartamenti turistici e gli alloggi ad uso turistico, in quanto modalità di alloggio turistico, non potranno essere utilizzati dagli utenti come residenza permanente, né per qualsiasi altra finalità diversa dall'uso turistico.

Va notato che questa incompatibilità è rivolta all'utente – non ai proprietari. Cosa significa? Che i tuoi clienti non potranno vivere in modo permanente nella tua abitazione. Tuttavia, tu, come proprietario, potrai usarla a tale scopo.

Andare contro questa misura, comporterà un'infrazione molto grave, sanzionata con multe da 30.001€ a 300.000€.

Il Certificato di Idoneità per VUT o Alloggio ad Uso Turistico a Madrid

Il Certificato di Idoneità per Alloggio ad Uso Turistico sostituisce la vecchia cedola di abitabilità o licenza di prima occupazione, dopo la modifica della legislazione sugli alloggi turistici a Madrid.

Chi rilascia il certificato di idoneità per alloggio ad uso turistico? Solo coloro che possiedono il titolo abilitante di architetto o geometra possono rilasciarlo.

Quando deve essere rilasciato? Sarà rilasciato dal tecnico dopo la verifica presenziale dell'immobile.

Requisiti del certificato di alloggio ad uso turistico

• Riscaldamento funzionante, fornitura di acqua calda e fredda e fonti di energia sufficienti.
• Ventilazione diretta verso l'esterno o verso un cortile scoperto.
• Estintore manuale a non più di 15 metri dall'uscita.
• Segnaletica di emergenza di base.
• Planimetria di evacuazione dell'edificio dell'alloggio

Divieti ed esclusioni della legislazione sugli alloggi turistici a Madrid

Affitto stagionale

Secondo la Legge sugli Affitti Urbani, la legislazione sugli alloggi turistici a Madrid esclude gli affitti stagionali.

Affitto turistico per camere

Il Decreto 79/2014 elimina il riferimento all'affitto turistico di camere. Pertanto, il rapporto tra cliente e fornitore in questi casi sarà regolato esclusivamente dal contratto tra le parti.