Agenzia delle Entrate e affitto turistico

L'Agenzia delle Entrate ha posto l'affitto turistico sotto i riflettori negli ultimi mesi. Con un 2018 e un 2019 così turbolenti in materia legislativa, è normale che gli host di appartamenti turistici siano un po' confusi. Puoi anche scaricarla gratuitamente qui.

Se ti poni domande come: Devo dichiarare l'IVA? Come dichiaro i proventi del mio appartamento turistico nell'IRPF? Cos'è l'IPT? Allora devi leggere questo post.

Queste sono alcune delle domande che gli host di affitti turistici possono avere riguardo all'Agenzia delle Entrate e alle quali ti aiuteremo a rispondere.

Ti servirà per orientarti a conoscere le novità del 2019 in materia di tassazione degli alloggi turistici.

[toc]

Agenzia delle Entrate e affitto turistico, in sintesi

Nella Guida alla fiscalità e tassazione degli immobili turistici approfondiremo i punti chiave per evitare errori con l'Agenzia delle Entrate. Potrai sempre correggerli in futuro. Oppure potrai chiedere aiuto alla tua agenzia di contabilità. Ma se lo fai bene fin dall'inizio, eviterai situazioni complicate con l'Agenzia delle Entrate.

Questa guida è rivolta a host principianti o veterani che desiderano approfondire la fiscalità e la tassazione che l'Agenzia delle Entrate applica agli affitti turistici. Ti spiegheremo passo dopo passo e con un linguaggio semplice come viene tassato l'affitto di immobili turistici in Spagna. Più concretamente parleremo delle diverse imposte che gravano sull'affitto di appartamenti turistici.

Affitto di immobili ad uso turistico e stagionale: Quali differenze ci sono secondo l'Agenzia delle Entrate?

Affitto stagionale e affitto di immobili ad uso turistico o vacanziero. È la stessa cosa per l'Agenzia delle Entrate? Continua a leggere per risolvere questo dubbio che molti host hanno quando definiscono il loro appartamento davanti all'Amministrazione.

A differenza dei contratti di affitto di immobili (ad uso permanente), l'affitto di immobili vacanzieri (o ad uso turistico) non è regolato né dal Codice Civile né dalla Legge sugli Affitti Urbani (LAU). Mentre nell'affitto di immobili stagionali si applicano alcune parti della LAU. Andiamo per ordine!

Affitto di immobili stagionali

A cosa ci riferiamo con affitto di immobili stagionali? Parliamo dei casi in cui la destinazione dell'alloggio è quella di coprire la necessità abitativa in modo temporaneo. Con una durata inferiore all'affitto generale ma superiore a quella dell'affitto di immobili ad uso turistico.

Fino al 2013 non c'erano differenze tra affitto di immobili ad uso turistico e stagionale. I primi erano equivalenti ai secondi ed erano soggetti alla LAU. È vero che c'erano alcuni punti, come l'autorizzazione amministrativa della Comunità Autonoma, ma in generale questi affitti erano soggetti principalmente alla normativa civile. Tuttavia, con la legge di flessibilità del mercato degli affitti di immobili questo è cambiato.

Vediamo come si differenziano oggi l'affitto di immobili ad uso turistico e stagionale.

Affitto di immobili ad uso turistico

Con l'entrata in vigore della L4/2013, Legge di flessibilità del mercato degli affitti di immobili, la LAU è stata modificata e l'affitto di immobili ad uso turistico e stagionale è stato escluso dall'ambito civile. A partire dal 2013, tutti gli affitti turistici e stagionali erano sotto la normativa di competenza delle Comunità Autonome.

Infatti, dalla pubblicazione della nuova legge, le Isole Canarie, Castiglia e León, Paesi Baschi e Andalusia hanno regolamentato l'affitto di immobili turistici. Inoltre, Catalogna e Comunità di Madrid prevedono di approvare una nuova regolamentazione a breve. Per maggiori dettagli legali, puoi consultare il centro informazioni sulla legislazione degli alloggi turistici.

Legge sugli Affitti Urbani e affitto turistico

Come abbiamo spiegato prima, fino al 2013 non c'erano differenze tra affitto di immobili ad uso turistico e stagionale. Erano equivalenti ed entrambi erano soggetti alla Legge sugli Affitti Urbani. Vale a dire, per l'Agenzia delle Entrate queste due modalità di affitto turistico erano la stessa cosa. Tuttavia, la legge di flessibilità del mercato degli affitti di immobili del 2013 ha cambiato drasticamente il panorama.

Con l'entrata in vigore della Legge 4/2013, Legge di flessibilità del mercato degli affitti di immobili, la LAU è stata modificata. In sostanza, l'affitto di immobili ad uso turistico è stato escluso dall'ambito meramente civile. A partire dal 2013, tutti gli affitti di immobili ad uso turistico erano sotto la normativa delle Comunità Autonome… Sempre che sviluppassero tale normativa.

Ci sono comunità come le Isole Canarie o i Paesi Baschi che hanno già approvato una legislazione in merito, mentre Catalogna o Madrid ci stanno lavorando ora.

Come applica l'Agenzia delle Entrate la LAU nel tuo affitto turistico?

In questo senso, l'affitto di immobili turistici è regolato da questo regime specifico – che è quello seguito dall'Agenzia delle Entrate –. Secondo quanto stabilito all'articolo 5e) della LAU.

La cessione temporanea d'uso di un immobile arredato e attrezzato in condizioni di immediata utilizzazione, commercializzato o promosso in canali di offerta turistica e realizzato con finalità lucrativa, quando è soggetto a un regime specifico, derivante dalla sua normativa settoriale.

Articolo 5e) Legge sugli Affitti Urbani

Ma, e la normativa della mia comunità autonoma? Praticamente tutte le CCAA hanno sviluppato la loro normativa, quindi dovrai conoscere quella che ti è applicabile nella tua regione.

IVA e affitto turistico

La grande crescita dell'affitto di immobili turistici negli ultimi anni ha sollevato dubbi sul fatto che tu, come proprietario, debba o meno dichiarare l'IVA delle spese e dei proventi generati dal tuo alloggio. In questo post ti raccontiamo la relazione tra IVA e affitto turistico per l'Agenzia delle Entrate.

La Legge sull'IVA (LIVA) stabilisce che chi effettua locazioni di alloggi turistici ha, ai fini dell'IVA, la condizione di imprenditore (art. 5.uno.c LIVA). In quanto realizzate da imprenditori “le locazioni di alloggi turistici sono soggette ad IVA” (art. 4.uno LIVA).

L'assoggettamento all'IVA determina la non assoggettabilità al concetto di Trasmissioni Patrimoniali Onerose dell'Imposta sulle Transazioni Patrimoniali (ITP), salvo che sia applicabile l'esenzione IVA (art. 4. quattro LIVA).

Che confusione! Allora, l'affitto turistico è soggetto ad IVA o ITP? La risposta breve è che sarà soggetto ad IVA o ITP a seconda dei servizi che offri. Te lo spieghiamo in dettaglio di seguito!

Servizi per i quali è necessario dichiarare l'IVA all'Agenzia delle Entrate per il tuo affitto turistico

In generale, bisognerebbe dichiarare l'IVA all'Agenzia delle Entrate negli alloggi turistici che prestano “servizi complementari propri dell'industria alberghiera”. I servizi di ospitalità si caratterizzano per estendere l'attenzione ai clienti al di là della mera messa a disposizione di un immobile o di parte di esso.

Cioè, l'attività di ospitalità si caratterizza, a differenza dell'attività di locazione di abitazioni, perché normalmente comprende la prestazione di una serie di servizi aggiuntivi oltre alla mera locazione dell'abitazione.

I servizi a cui si riferisce la Legge sull'IVA sono ristorante, pulizia, lavaggio della biancheria o altri analoghi. La Direzione Generale delle Imposte fornisce vari esempi di questi servizi, ovvero:

• Ricezione e assistenza permanente e continuata al cliente in uno spazio adibito a tale scopo
• Pulizia periodica dell'immobile e dell'alloggio
• Cambio periodico di biancheria da letto e da bagno
• Lavanderia
• Custodia bagagli
• Stampa
• Prenotazioni
• Servizi di ristorazione

Puoi consultare i seguenti link del Ministero delle Finanze, dove spiegano quali servizi sono propri dell'industria alberghiera, e quindi soggetti ad IVA: [1] e [2].

Se offri questo tipo di servizi, non sarai esente da IVA e dovrai applicare l'IVA all'aliquota ridotta del 10%, come fanno gli alberghi. Puoi consultare la consultazione vincolante dell'Agenzia delle Entrate.

Servizi per i quali non è necessario dichiarare l'IVA del tuo appartamento turistico all'AEAT

Al contrario, se non offri nessuno dei servizi elencati nel punto precedente ma offri uno dei seguenti, che non sono considerati complementari propri dell'industria alberghiera, sarai esente dall'applicazione dell'IVA e non dovrai dichiararla nelle fatture del tuo affitto turistico all'Agenzia delle Entrate.

• Servizio di pulizia dell'appartamento fornito all'ingresso e all'uscita del periodo contrattato da ogni inquilino.
• Servizio di cambio biancheria nell'appartamento. Fornito all'ingresso e all'uscita del periodo contrattato da ogni inquilino.
• Servizio di pulizia delle aree comuni dell'edificio (ingresso, scale e ascensori). Nonché dell'urbanizzazione in cui si trova (aree verdi, accessi, marciapiedi e strade).
• Servizi di assistenza tecnica e manutenzione. Ad esempio, riparazioni idrauliche, elettriche, di vetri, persiane, serrature ed elettrodomestici, puntuali.

Se il tuo alloggio offre solo questi servizi esenti da IVA, non devi presentare né versare l'IVA. Tuttavia, gli inquilini dovrebbero pagare l'ITP, ceduto alle Comunità Autonome.

Imposta sulle Attività Economiche e affitto turistico

Primo, spieghiamo cos'è l'IAE e quali redditi grava questa imposta. Poi entreremo in dettaglio nella relazione tra Imposta sulle Attività Economiche (IAE) e l'affitto turistico per l'Agenzia delle Entrate.

L'IAE è un “imposta diretta […] il cui presupposto è l'esercizio nel territorio nazionale di attività imprenditoriali, professionali o artistiche, siano esse esercitate o meno in un determinato locale e siano o meno specificate nelle tariffe dell'imposta”. Per l'Agenzia delle Entrate, le attività economiche gravate dall'IAE sono quelle che implicano l'uso per conto proprio di mezzi di produzione e/o risorse umane.

Inoltre, il RDL 1175/1990 stabilisce varie tariffe –o categorie di attività imprenditoriali– gravate con diverse aliquote.

Fortunatamente le persone fisiche sono esenti da questa imposta, quindi commenteremo la voce corrispondente nel caso in cui tu rientri in un'attività economica.

IAE dell'affitto turistico con servizi di ospitalità

Se nel tuo alloggio turistico offri uno dei servizi che implicano l'applicazione dell'IVA, questo punto ti sarà rilevante:

L'attività economica del tuo appartamento turistico è classificata nel gruppo 685 dell'Aggregazione 68 della sezione prima dell'IAE. Vale a dire, è un “Alloggio turistico extra-alberghiero”, all'interno di quelli classificati come “Servizi di ospitalità”. In pratica è un insieme che include tutti i servizi di ospitalità diversi da alberghi e motel, ostelli e pensioni, locande e case di ospiti, hotel-appartamenti, aziende organizzate o agenzie di gestione di appartamenti privati, e campeggi.

In conclusione, se nel tuo appartamento turistico offri servizi di ospitalità, la tua attività economica è classificata nel gruppo 685 della sezione prima delle tariffe dell'IAE.

IAE dell'appartamento turistico senza servizi di ospitalità

In questo caso non dovrai registrare un'attività al IAE per avere il tuo affitto vacanziero in regola con l'Agenzia delle Entrate. Inoltre, dichiarerai i tuoi proventi insieme al resto dei tuoi redditi una volta all'anno.

IAE dell'affitto turistico che cedi a una società di gestione

In questo caso analizziamo quando il proprietario di un immobile turistico lo cede a una persona (fisica o giuridica) ed è quest'ultima che lo gestisce come struttura extra-alberghiera, contrattando con tour operator, OTA e assumendosi i rischi di gestione.

Così, il proprietario dell'appartamento turistico svolge un'attività di locazione di immobili. È classificata nella voce 861.2 della sezione prima dell'IAE. In particolare quella di “Locazione di locali industriali e altre locazioni NCOP”. Ai fini dell'IRPF non svolgerà alcuna attività economica. Tuttavia dovrà fatturare al suo inquilino per la locazione dell'immobile con un 21%. Oltre a, a seconda dei casi, includere o meno le ritenute.

In conclusione

Analogamente al caso dell'IVA, l'IAE e la tassazione dell'affitto di immobili turistici per l'AEAT dipende dal tipo di servizi offerti:

• Offri servizi di ospitalità. Allora la tua attività è classificata come “Alloggio turistico extra-alberghiero”.
• Non offri servizi di ospitalità. Allora la tua attività è quella di “Locazione di immobili”. Se hai una persona assunta a tempo pieno, altrimenti non ti iscriverai al IAE.
• Affitti l'appartamento turistico a un'azienda terza – che lo gestisce come alloggio turistico –. Allora la tua attività è quella di “Locazione di locali industriali e altre locazioni”.

IRPF e affitto turistico

Il tuo affitto turistico, in regola con l'Agenzia delle Entrate

Scarica gratuitamente la guida fiscale degli alloggi turistici e diventa un host professionista. Più di 30 pagine con le chiavi delle tasse del tuo alloggio (IAE, IRPF, IVA, ecc.).

Scarica la guida gratuita

E arriva maggio: la primavera, le allergie, il tepore… e la dichiarazione dei redditi! Se hai avviato il tuo alloggio turistico, allora dovrai dichiararlo nella tua dichiarazione IRPF. Da cosa dipende come viene tassato? Indovina, dai servizi che hai fornito ;-).

Dichiarare nell'IRPF i proventi di appartamenti turistici senza servizi di ospitalità

Se il tuo alloggio turistico non offre servizi di ospitalità, i proventi derivanti dalla locazione dell'appartamento turistico sono considerati rendimenti del capitale immobiliare. Ad esempio, non sono considerati servizi di ospitalità i servizi di pulizia eseguiti prima dell'arrivo degli inquilini o dopo la loro partenza o la consegna e il ritiro delle chiavi al momento dell'ingresso e dell'uscita dei clienti.

In generale, se sei il proprietario dell'appartamento turistico, sarai tu, in quanto titolare dell'immobile, a dover dichiarare la differenza tra i proventi integrali e le spese deducibili del tuo affitto vacanziero all'Agenzia delle Entrate nella dichiarazione IRPF.

A questo risultato non potrai applicare la riduzione del 60% che si applica all'affitto di abitazione abituale – poiché si tratta di un appartamento turistico, e quindi copre una necessità – quella di abitazione – di carattere temporaneo.

I periodi in cui l'appartamento turistico non è stato affittato, generano l'imputazione di reddito immobiliare, come qualsiasi altra abitazione. In questo caso, l'importo sarà il risultato dell'applicazione della percentuale di imputazione che corrisponde al valore catastale dell'immobile. Inoltre, dovrai ponderarlo in funzione del numero di giorni in cui non è stato ceduto per fini turistici.

IRPF e affitto turistico con servizi di ospitalità

Se nel tuo appartamento turistico offri servizi di ospitalità ai tuoi ospiti – pulizia o cambio biancheria periodici, ristorazione o svago. Allora, l'Agenzia delle Entrate considererà i proventi del tuo affitto turistico rendite da attività economiche nella tua dichiarazione IRPF.

Obblighi di informazione

Dal 2018 è stabilito un nuovo obbligo di fornitura di informazioni sugli alloggi turistici. A tal fine, la piattaforma che utilizzi (Airbnb, Booking, ecc.) deve presentare il modello 179.

La presentazione del modello 179 – degli obblighi di informazione – è obbligatoria per l'esercizio della dichiarazione dei redditi del 2018, da presentare nel 2019. Presentarlo non ti esime dal dichiarare il resto dei redditi derivanti dal tuo alloggio turistico (IRPF, non residenti, ITP, ecc.).

Gli intermediari degli affitti turistici informeranno l'Agenzia delle Entrate su ciascuna delle cessioni di immobili a fini turistici situati nel territorio spagnolo. Questo è ciò che è noto come obblighi di informazione. Sono incluse le cessioni di alloggi turistici e gli affitti stagionali.

Le informazioni da fornire nel nuovo modello 179 includono:

• Titolare dell'immobile
• Titolare del diritto in virtù del quale l'immobile viene ceduto (se diverso dal titolare dell'immobile)
• Identificazione delle persone o enti cessionari.
• Immobile oggetto di cessione.
• Numero di giorni di godimento dell'immobile a fini turistici
• Importo percepito dal titolare cedente del diritto
• Numero di contratto assegnato dall'intermediario
• Data di inizio della cessione
• Data di intermediazione
• Identificazione del mezzo di pagamento utilizzato

Puoi dare un'occhiata a un esempio del Modello 179 di obblighi di informazione qui [PDF].

Modello 179

Molti dubbi sorgono riguardo alla Dichiarazione informativa trimestrale sulla cessione d'uso di alloggi a fini turistici; a tal proposito sia l'AEAT, sia la DGT nella sua Consulta Vincolante V3083-18 hanno chiarito chi è tenuto a presentare il modello 179.

Gli aspetti più rilevanti di entrambe le pronunce sono i seguenti:

Il tuo affitto turistico, in regola con l'Agenzia delle Entrate

Scarica gratuitamente la guida fiscale degli alloggi turistici e diventa un host professionista. Più di 30 pagine con le chiavi delle tasse del tuo alloggio (IAE, IRPF, IVA, ecc.).

Scarica la guida gratuita

Chi deve presentare il modello 179?

Sono obbligate a presentare il modello 179 le persone e le entità che intermediano tra i cedenti e i cessionari dell'uso di alloggi a fini turistici nei termini stabiliti nei paragrafi 2 e 3 dell'articolo 54.ter del Regolamento Generale delle azioni e delle procedure di gestione e ispezione tributaria e di sviluppo delle norme comuni delle procedure di applicazione dei tributi, approvato con Regio Decreto 1065/2007, del 27 luglio.

Sono intermediari ai fini dell'obbligo di presentare il modello 179 le persone e le entità che prestano il servizio di intermediazione tra i cedenti e i cessionari dell'uso di alloggi a fini turistici, sia a titolo oneroso che gratuito.

In particolare, avranno tale considerazione le persone o entità che, costituite come piattaforme collaborative, intermediano nella cessione d'uso e hanno la considerazione di fornitore di servizi della società dell'informazione, indipendentemente dal fatto che prestino o meno il servizio sottostante oggetto di intermediazione o dall'imposizione di condizioni rispetto ai cedenti o cessionari del servizio in relazione allo stesso, quali prezzo, assicurazioni, termini o altre condizioni contrattuali.

Pertanto, hanno la considerazione di intermediari a questi effetti, non solo gli intermediari digitali (specialmente le piattaforme collaborative), ma qualsiasi altro (intermediari analogici o tradizionali) la cui attività nell'operazione sia consistita nell'effettiva confluenza tra offerta e domanda della cessione di tali alloggi.

Chi sono considerati intermediari?

Riguardo al punto precedente la Sentenza del Tribunale Supremo del 21 ottobre 2000 (Ric. 3023/1995) afferma che:

Nel contratto di mediazione o brokeraggio il mediatore deve limitarsi in linea di principio a mettere in relazione i futuri acquirenti e venditori di un oggetto determinato, ma in ogni caso l'attività deve essere finalizzata al raggiungimento del contratto finale, e così si intende dalla moderna dottrina in quanto in essa si afferma che il rapporto giuridico tra il cliente e il mediatore non nasce esclusivamente da un negozio contrattuale di mediazione, poiché gli obblighi e i diritti richiedono inoltre il fatto che l'intermediario abbia contribuito efficacemente affinché le parti concludessero il negozio (Sentenza del 2 ottobre 1999; e ha costantemente dichiarato questa Sezione che tale contratto è subordinato, per quanto riguarda la maturazione degli onorari, alla condizione sospensiva della celebrazione del contratto desiderato, salvo patto espresso sentenze del 19 ottobre e 30 novembre 199, 7 marzo 1994, 17 luglio 1995, 5 febbraio 199 e 30 aprile 1998).

Inoltre, afferma che «la mediazione si consuma quando viene stipulato o perfezionato, con il concorso dell'offerta e dell'accettazione, il contratto a cui la mediazione tende, o, in termini della STS del 20-5-2004, il diritto a percepire la commissione sorge quando gli atti inequivocabili di mediazione si concretizzano nell'operazione in cui è intervenuto l'agente».

Pertanto, solo può essere considerato come “intermediario” chi percepisce la sua retribuzione in funzione della celebrazione del contratto in cui si media.

Secondo la giurisprudenza del Tribunale Supremo in relazione al contratto di mediazione immobiliare, sarà soggetto a questo obbligo di informazione l'intermediario che percepisce una retribuzione o commissione per il raggiungimento di un risultato, in questo caso, la contrattazione effettiva tra cedente e cessionario della cessione temporanea d'uso di tutto o parte di un immobile a fini turistici.

Piattaforme, host e modello 179

Quei siti web o piattaforme collaborative che si limitano a un mero alloggiamento digitale di immobili per usi turistici non saranno obbligati a presentare la dichiarazione informativa (modello 179) degli affitti turistici all'Agenzia delle Entrate.

Nel caso di un proprietario che affitta il suo immobile a un gestore immobiliare (“Property Manager”) per un importo fisso mensile e, successivamente, questo gestore immobiliare, in base al diritto di sublocazione che deriva dal contratto stipulato con il proprietario, lo subloca a fini turistici con i suoi mezzi, nessuno dei due deve presentare il modello 179.

In questo caso, il Gestore, in qualità di titolare di un diritto di sublocazione, cede a un terzo, il cessionario, l'uso temporaneo della totalità o di parte dell'immobile ammobiliato e attrezzato in condizioni di uso immediato, diventando in ultima istanza il cedente dell'uso di immobili a fini turistici, e pertanto non può essere considerato intermediario a questi effetti.

Se il gestore immobiliare utilizza una piattaforma online che percepisce la sua retribuzione o commissione per l'effettiva formalizzazione della cessione d'uso di alloggi a fini turistici tra il Gestore, che agisce come cedente, e i turisti cessionari dell'alloggio, senza avere alcun diritto d'uso o godimento sull'alloggio ceduto a fini turistici, ma prestando unicamente un servizio di intermediazione necessario per concludere la celebrazione del contratto di cessione d'uso tra il Gestore e il cessionario percependo per questo una retribuzione o commissione, tale piattaforma online presta un servizio di intermediazione nella cessione dell'uso di alloggi a fini turistici, risultando obbligata a presentare la dichiarazione informativa (modello 179) in conformità con l'articolo 54 del RGAT.

Salvo migliore parere.