Plan Reside Madrid 2025 : Nouvelles règles pour la location saisonnière

Ces dernières années, la location saisonnière a connu un essor remarquable à Madrid, comme dans de nombreuses autres grandes villes. Ce phénomène, bien qu'il ait apporté des opportunités économiques aux propriétaires et aux gestionnaires, a également suscité des préoccupations en matière de coexistence, de prix du logement et de qualité de vie dans les quartiers les plus touchés.

Pour tenter de réglementer cette activité et de protéger le droit au logement des habitants, la Mairie de Madrid a lancé le Plan Reside, une réglementation qui impose de nouvelles règles strictes pour la location saisonnière dans la capitale espagnole.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce qu'est le Plan Reside, quand il entre en vigueur, quelles exigences il impose, comment il affecte les locations existantes, quelles zones de Madrid sont concernées et ce que les propriétaires et les gestionnaires doivent faire pour s'adapter à cette réglementation.

Qu'est-ce que le Plan Reside ?

Le Plan Reside est une réglementation municipale conçue pour limiter et organiser la location saisonnière à Madrid. Son objectif principal est de garantir la coexistence dans les quartiers, d'éviter la prolifération indiscriminée de logements touristiques dans les bâtiments résidentiels et de préserver le droit des Madrilènes à un accès digne au logement.

Ce plan établit des conditions spécifiques pour que les logements puissent fonctionner en tant que locations touristiques, imposant des restrictions sur l'emplacement, le type de bâtiments et les conditions d'accès.

Quand le Plan Reside entre-t-il en vigueur ?

Le Plan Reside a été approuvé provisoirement par la Mairie de Madrid le 21 mai 2025, avec le soutien exclusif du Parti Populaire. Après son passage en session plénière municipale, le texte a été transmis à la Communauté de Madrid, qui devra valider le document et l'approuver définitivement.

Si aucune procédure ne retarde le processus, la réglementation devrait entrer en vigueur en août 2025. À partir de ce moment, tous les logements à usage touristique (VUT) devront se conformer aux nouvelles exigences établies pour continuer à opérer légalement dans la ville.

Cela signifie que les nouveaux comme les anciens hôtes devront vérifier si leur logement respecte les nouvelles conditions, car dans le cas contraire, ils pourraient faire face à la perte de leur licence ou à des sanctions administratives.

Quelles exigences le Plan Reside impose-t-il à la location saisonnière à Madrid ?

Le Plan Reside impose une série de restrictions dans le but de contenir l'expansion incontrôlée de la location touristique et de protéger l'équilibre résidentiel des quartiers madrilènes. Voici les principales mesures établies par la réglementation :

1. Les logements touristiques et les voisins ne pourront pas partager le même bâtiment

L'un des piliers du Plan Reside est l'incompatibilité entre les logements touristiques et les résidences permanentes dans un même bâtiment. Cela signifie que si un immeuble abrite des personnes enregistrées ou vivant de manière habituelle, il ne pourra pas y avoir d'appartements touristiques dans le même bloc.

La seule exception concernera les bâtiments destinés intégralement à l'usage touristique. En d'autres termes, un bloc entier peut être transformé en hébergement touristique, mais le mélange des usages au sein du même bâtiment n'est pas autorisé si des voisins y vivent.

Cette mesure affecte directement la majorité des VUT situées dans des immeubles résidentiels du centre de Madrid.

2. Accès indépendant : la seule exception

Le Plan Reside introduit une exception importante pour les zones hors du centre historique : si un logement touristique dispose d'un accès indépendant depuis la rue, il pourra continuer à fonctionner même si d'autres personnes résident dans le bâtiment.

Mais attention : cet accès doit être totalement autonome. Il ne peut pas partager le portail, les escaliers, l'ascenseur ou tout autre élément commun avec les voisins. Cela limite considérablement les options dans les bâtiments traditionnels, où la structure ne permet pas de diviser facilement les accès.

3. Interdiction de transformer des locaux commerciaux en logements touristiques

Dans les quartiers du district Centro, il sera expressément interdit de transformer des locaux commerciaux en hébergements touristiques. Cette disposition vise à protéger le commerce de proximité et à freiner le remplacement des commerces de quartier par des appartements destinés aux touristes.

Avec cette mesure, la Mairie tente de préserver le caractère et la fonction sociale des quartiers les plus saturés, où de nombreux locaux avaient déjà été convertis en VUT déguisées ou reconverties.

4. Utilisation touristique autorisée dans les bâtiments réhabilités

Le Plan Reside envisage également un scénario plus flexible pour les bâtiments obsolètes, inhabités ou classés qui subissent un processus de réhabilitation intégrale. Dans ces cas, l'utilisation touristique pourra être autorisée, mais sous certaines conditions :

• L'autorisation aura une durée limitée à 15 ans.
• L'utilisation touristique sera conditionnée à ce que la réhabilitation respecte les critères urbanistiques et de durabilité.
• Elle ne s'appliquera que si le bâtiment n'était pas déjà occupé de manière résidentielle permanente.

Cette clause vise à encourager la régénération urbaine et à éviter que les bâtiments en mauvais état ne restent vides ou inutilisés.

Comment le Plan Reside affecte-t-il les locations saisonnières déjà en fonctionnement ?

Pour le moment, la Mairie n'a pas précisé officiellement s'il y aura un régime transitoire ou des exceptions pour les VUT qui opèrent déjà légalement.

Cela signifie que :

• Les logements touristiques actifs pourraient être contraints de cesser leur activité s'ils ne respectent pas les nouveaux critères.
• Il n'est pas clair si les licences déjà accordées seront maintenues ou s'il faudra les renouveler selon les nouvelles conditions.
• Les propriétaires devront rester attentifs à l'approbation définitive par la Communauté de Madrid, qui confirmera les règles finales.

En somme, il y a un scénario d'incertitude pour les locations actuelles, il est donc conseillé d'anticiper et de préparer un plan B si le bien ne remplit pas les exigences déjà connues.

Quelles zones de Madrid sont concernées par la nouvelle réglementation ?

Le Plan Reside s'applique à toute la ville de Madrid, mais établit différents niveaux de restriction selon la zone. Les limitations sont plus strictes dans les quartiers à forte pression touristique, notamment dans le centre historique.

Centre historique

Comprend les quartiers de Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), une partie d'Arganzuela, La Latina et Huertas.

Les mesures y sont très strictes :

• Interdiction totale de logements touristiques dans les bâtiments résidentiels s'ils coexistent avec des voisins.
• Seuls les bâtiments entiers destinés exclusivement à un usage touristique seront autorisés.
• Dans les rues non commerciales, les bâtiments classés pourront être entièrement reconvertis à un usage touristique pour un maximum de 15 ans, à condition qu'ils respectent les exigences de réhabilitation.

Hors du centre historique

Dans des districts comme Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, entre autres, les règles sont un peu plus flexibles :

• Les logements touristiques pourront être autorisés, mais uniquement s'ils disposent d'un accès indépendant depuis la rue.
• Les VUT ne pourront être situées qu'au rez-de-chaussée ou aux premiers étages, minimisant le contact avec les résidents.
• Il reste interdit de partager les éléments communs de l'immeuble.

Ces limitations visent à contenir la croissance de la location touristique en dehors du centre et à éviter que le schéma de saturation déjà observé dans les quartiers plus centraux ne se répète.

Qu'implique le Plan Reside pour les propriétaires et gestionnaires de locations saisonnières ?

L'impact du Plan Reside pour les propriétaires, investisseurs et gestionnaires professionnels est significatif. Parmi les principales implications, on distingue :

Perte de la licence touristique

Si votre propriété partage un bâtiment avec des voisins et n'a pas d'accès indépendant, elle ne répondra plus aux exigences de la réglementation. Cela pourrait entraîner la révocation de l'autorisation en tant que VUT, ce qui impliquerait de devoir fermer l'hébergement ou de changer de modèle commercial.

Sanctions financières possibles

Opérer en dehors du cadre légal peut entraîner des amendes considérables. Bien que le nouveau régime de sanctions n'ait pas encore été publié, si le critère précédent est maintenu, les sanctions peuvent varier de 30 000 € à 190 000 €, en fonction de la gravité de l'infraction.

Impact sur la rentabilité

Les nouvelles restrictions pourraient vous obliger à rénover l'accès, réaffecter votre investissement ou même changer l'usage du bien (par exemple, vers la location traditionnelle de longue durée). Dans de nombreux cas, le modèle touristique ne sera plus rentable si les exigences urbanistiques ne sont pas respectées.

Comment s'adapter au Plan Reside si votre location saisonnière est concernée ?

Le Plan Reside introduit des limitations qui peuvent exclure de nombreuses propriétés du marché touristique, en particulier celles situées dans des immeubles avec des résidents permanents et sans accès indépendant. Cependant, cela ne signifie pas que vous devez abandonner votre activité ou renoncer à rentabiliser votre propriété.

Voici quelques stratégies pour vous adapter à cette nouvelle réglementation et réorienter votre modèle économique :

Explorez les zones avec moins de pression réglementaire

Si votre logement actuel ne répond pas aux nouvelles exigences, vous pouvez envisager de déplacer votre investissement ou votre activité vers d'autres zones de Madrid où les restrictions sont plus flexibles. En dehors du centre historique, il existe des quartiers où il est encore possible d'opérer légalement si certaines conditions sont remplies, comme avoir un accès indépendant ou être situé au rez-de-chaussée.

Cela peut vous ouvrir de nouvelles opportunités dans des zones émergentes qui ont encore une demande touristique et des prix plus abordables.

Évaluez la possibilité de modifier l'accès

Une option à considérer est de savoir si votre propriété permet de réaliser une rénovation pour créer un accès direct depuis la rue. Cette condition devient essentielle pour continuer à fonctionner légalement en tant que logement touristique en dehors du centre historique.

Consultez un architecte ou un urbaniste pour savoir si c'est structurellement viable et quel en serait le coût. Bien que cela puisse représenter un investissement initial considérable, cela pourrait compenser à long terme si cela permet de maintenir l'activité touristique.

Envisagez d'autres formules de location

Si la location saisonnière n'est plus une option pour votre bien, il est bon de considérer des alternatives comme la location temporaire (par mois), la location d'entreprise ou même le coliving. Ces modèles sont moins réglementés, offrent une stabilité et restent attractifs pour certains profils de locataires (professionnels en déplacement, étudiants internationaux, télétravailleurs, etc.).

De plus, ils nécessitent généralement moins de rotation, moins d'entretien et permettent des revenus relativement stables sans avoir besoin de licences touristiques.

Le Plan Reside redéfinit le cadre légal de la location saisonnière à Madrid, et le fait avec des critères plus stricts qui obligent à repenser de nombreuses stratégies. L'impossibilité de partager un bâtiment avec des voisins sans accès indépendant, l'interdiction de reconvertir des locaux commerciaux et les limites dans le centre historique représentent un changement profond dans le modèle touristique actuel.

Face à ce nouveau scénario, la clé est l'anticipation et l'adaptation. Analyser si votre logement respecte les nouvelles exigences, évaluer les réformes viables ou explorer de nouvelles zones et même d'autres modèles de location, vous permettra de continuer à générer de la rentabilité sans sortir du cadre légal.

Bien que l'environnement réglementaire devienne plus exigeant, ceux qui anticipent le changement et planifient avec clairvoyance pourront maintenir leur activité et la transformer avec succès.