Réglementation des logements touristiques à Madrid

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la réglementation des logements touristiques à Madrid, tant au niveau de la Communauté que de la Mairie. Il est mis à jour avec les dernières modifications législatives de la Mairie de Madrid et les modifications du décret 79/2014 de la Communauté de Madrid.

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Mesures pour la réduction de la contagion par le coronavirus SARS-CoV-2

La pandémie a mis à rude épreuve les propriétaires d'appartements touristiques dans le monde entier. Le gouvernement d'Espagne devait établir des mesures pour la réduction de la contagion par le coronavirus SARS-CoV-2. Nous devons également être attentifs à la situation actuelle pour savoir quelles restrictions peuvent être imposées dans la communauté autonome.

Législation sur les logements touristiques à Madrid

Il est recommandé d'avoir à portée de main la législation en matière de logement touristique à Madrid :

• Plan Spécial d'Hébergement de la Mairie de Madrid [PDF]
• Décret 79/2014, réglementant les appartements touristiques et les logements à usage touristique de la Communauté de Madrid. Partiellement modifié par le décret 29/2019, du 9 avril [PDF]
• Loi 1/1999, du 12 mars, sur l'Aménagement du Tourisme de la Communauté de Madrid

En plus de cette législation communautaire et autonome – que vous devez respecter –, vous pouvez ajouter des clauses supplémentaires dans le contrat de location touristique que vous concluez avec vos hôtes. Les contrats font loi entre les parties, de sorte que vous et votre hôte serez tenus de respecter les exigences que vous aurez convenues. Parmi celles-ci, vous pouvez convenir de :

• Politique de réservation et d'annulation
• Pénalités en cas d'annulation
• Réparations et répartition des responsabilités
• Heures d'arrivée et de départ
• Cautions et dépôts de garantie

Dans notre centre d'information sur la législation des logements touristiques, vous pouvez trouver plus de détails sur la réglementation d'autres villes.

Différences entre Logement à Usage Touristique (VUT) et appartement touristique selon la Communauté de Madrid

Dans l'article 2 du Décret 79/2014, deux concepts similaires (logement à usage touristique et appartement touristique) sont définis et sont déterminants pour savoir quelle législation sur le logement touristique à Madrid vous concerne :

Logement à Usage Touristique (VUT) : "Sont considérés comme logements à usage touristique les appartements, studios, appartements ou maisons qui, de manière habituelle, meublés et équipés en conditions d'utilisation immédiate, sont commercialisés et promus sur des canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou de promotion, pour être cédés dans leur totalité à des fins d'hébergement touristique et en échange d'un prix."

Appartements Touristiques (AT) : "Sont considérés comme appartements touristiques les immeubles composés d'unités d'hébergement complexes, dotées d'installations, d'équipements et de services en conditions d'occupation immédiate, destinés de manière habituelle par leurs propriétaires ou représentants, à l'hébergement touristique occasionnel, sans caractère de résidence permanente pour les utilisateurs, moyennant un prix et respectant le principe d'unité d'exploitation."

C'est-à-dire que, tandis que les logements à usage touristique peuvent être situés dans des immeubles résidentiels, les appartements touristiques sont composés d'immeubles destinés à 100% à la location de vacances. Selon la réglementation madrilène, par exemple, un bloc d'appart-hôtels serait classé comme appartement touristique. Tandis que louer sur Airbnb un appartement dans un bloc résidentiel relèverait d'un Logement à Usage Touristique.

Exigences légales des Logements à Usage Touristique (VUT) dans la "loi Airbnb" d'Ahora Madrid

Par conséquent, nous délimitons le champ d'influence de la législation en matière de logement touristique à Madrid. Les exigences légales énoncées par le Décret 79/2014 sont :

• Être meublé et équipé en conditions d'utilisation immédiate.
• Être commercialisé et promu sur des canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou de promotion.
• Exercer de manière habituelle l'activité touristique.
• Être cédé dans sa totalité.
• Être cédé à des fins d'hébergement touristique.
• Être commercialisé et promu à des fins lucratives.
• Disposer d'un Certificat d'aptitude pour Logement à Usage Touristique (ci-après, CIVUT).

Bien que la modification législative de 2019 n'ait pas défini ce qu'elle considère comme "canaux d'offre touristique" (Airbnb en est-il un ou seulement les OTA traditionnelles ?), elle a approfondi la définition de "exercer de manière habituelle l'activité touristique" – et a d'ailleurs modifié la définition proposée dans le décret de 2014.

Exercice habituel de l'activité touristique : des 3 mois par an à la déclaration responsable

Avant la réforme législative en matière de logement touristique à Madrid de 2019, l'habitualité était définie comme l'exercice de l'activité (location touristique) pendant plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Actuellement, elle est définie comme :

L'activité d'hébergement touristique est exercée de manière habituelle à partir du moment où l'intéressé se publicise par tout moyen et présente la Déclaration Responsable obligatoire de début d'activité prévue aux articles 11 et 17.

Canaux d'offre touristique

L'apparition du terme canal d'offre touristique est un calque de la Loi sur les Baux Urbains, que nous avons déjà abordée dans l'article sur les différences entre la location de logement à usage touristique et la location saisonnière. Bien que les projets présentés en 2017 détaillaient ce qu'étaient les canaux d'offre touristique, la version définitive de la législation sur les logements touristiques à Madrid ne le fait pas.

En tenant compte du terme le plus large, il est logique d'inclure dans ces canaux les agences de voyages, les centrales de réservation, ainsi que les portails d'intermédiation (HomeAway, Booking ou Airbnb) ainsi que toute autre publicité réalisée par tout moyen.

Incompatibilité entre Logement à Usage Touristique et résidence habituelle

L'article 6 du Décret 79/2014 est clair à ce sujet :

Les appartements touristiques et les logements à usage touristique, en tant que modalités d'hébergement touristique, ne pourront pas être utilisés par les utilisateurs comme résidence permanente, ni à toute autre fin différente de l'usage touristique.

Il convient de noter que cette incompatibilité concerne l'utilisateur – et non les propriétaires. Qu'est-ce que cela signifie ? Que vos clients ne pourront pas vivre de manière permanente dans votre logement. Cependant, vous, en tant que propriétaire, pourrez l'utiliser à cette fin.

Aller à l'encontre de cette mesure entraînera une infraction très grave, sanctionnée par des amendes de 30 001 € à 300 000 €.

Le Certificat d'Aptitude pour VUT ou Logement à Usage Touristique à Madrid

Le Certificat d'Aptitude pour Logement à Usage Touristique remplace l'ancienne cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) ou licence de première occupation, après la modification de la législation sur les logements touristiques à Madrid.

Qui délivre le certificat d'aptitude pour logement à usage touristique ? Seuls ceux qui possèdent le titre habilitant d'architecte ou d'architecte technique peuvent le délivrer.

Quand doit-il être délivré ? Il sera délivré par le technicien après vérification sur place du logement.

Exigences du certificat de logement à usage touristique

• Chauffage en fonctionnement, alimentation en eau chaude et froide et sources d'énergie suffisantes.
• Ventilation directe vers l'extérieur ou vers une cour non couverte.
• Extincteur manuel à moins de 15 mètres de la sortie.
• Signalisation d'urgence de base.
• Plan d'évacuation de l'immeuble du logement

Interdictions et exclusions de la législation sur les logements touristiques à Madrid

Location saisonnière

Selon la Loi sur les Baux Urbains, la législation sur les logements touristiques à Madrid exclut les locations saisonnières.

Location touristique par chambres

Le Décret 79/2014 supprime la référence à la location touristique de chambres. Par conséquent, la relation entre client et fournisseur dans ces cas sera régie exclusivement par le contrat entre les parties.