Touristische Wohnungsbestimmungen in Madrid

In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie über die touristischen Wohnungsbestimmungen in Madrid wissen müssen, sowohl in der Gemeinschaft als auch im Stadtrat. Er ist aktualisiert mit den neuesten Gesetzesänderungen des Madrider Stadtrats und den Änderungen des Dekrets 79/2014 der Gemeinschaft Madrid.

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Maßnahmen zur Reduzierung der Ansteckung mit dem Coronavirus SARS-CoV-2

Die Pandemie hat die Besitzer von Ferienwohnungen weltweit in Bedrängnis gebracht. Die spanische Regierung musste Maßnahmen zur Reduzierung der Ansteckung mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 festlegen. Wir müssen auch die aktuelle Situation im Auge behalten, um zu wissen, welche Einschränkungen in der Autonomen Gemeinschaft auferlegt werden können.

Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid

Es ist ratsam, die Gesetzgebung bezüglich touristischer Wohnungen in Madrid griffbereit zu haben:

• Sonderplan für Beherbergungsbetriebe des Madrider Stadtrats [PDF]
• Dekret 79/2014 zur Regelung von touristischen Apartments und Ferienwohnungen der Gemeinschaft Madrid. Teilweise geändert durch Dekret 29/2019 vom 9. April [PDF]
• Gesetz 1/1999 vom 12. März zur Tourismusordnung der Gemeinschaft Madrid

Zusätzlich zu dieser kommunalen und regionalen Gesetzgebung – die Sie einhalten müssen – können Sie dem Mietvertrag für touristische Zwecke, den Sie mit Ihren Gästen abschließen, zusätzliche Klauseln hinzufügen. Verträge sind Gesetz zwischen den Parteien, sodass sowohl Sie als auch Ihr Gast verpflichtet sind, die vereinbarten Anforderungen zu erfüllen. Dazu können Sie vereinbaren:

• Buchungs- und Stornierungsbedingungen
• Strafen im Falle einer Stornierung
• Reparaturen und Aufteilung der Verantwortlichkeiten
• Check-in- und Check-out-Zeiten
• Kautionen und Sicherheitsleistungen

In unserem Informationszentrum für Gesetzgebung für touristische Wohnungen finden Sie weitere Details zur Gesetzgebung anderer Städte.

Unterschiede zwischen Ferienwohnung (VUT) und Touristenapartment gemäß der Gemeinschaft Madrid

In Artikel 2 des Dekrets 79/2014 werden zwei ähnliche Konzepte (Ferienwohnung und Touristenapartment) definiert, die entscheidend sind, um zu wissen, welche Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid Sie betrifft:

Ferienwohnung (VUT): „Als Ferienwohnungen gelten Wohnungen, Studios, Apartments oder Häuser, die gewohnheitsmäßig, möbliert und ausgestattet für den sofortigen Gebrauch, über touristische Angebotskanäle oder auf andere Weise vermarktet und beworben werden, um vollständig zu touristischen Beherbergungszwecken und gegen Entgelt überlassen zu werden.“

Touristenapartments (AT): „Touristenapartments gelten als Immobilien, die aus komplexen Wohneinheiten bestehen, ausgestattet mit Einrichtungen, Ausstattungen und Dienstleistungen für den sofortigen Gebrauch, die von ihren Eigentümern oder Vertretern gewohnheitsmäßig zur gelegentlichen touristischen Beherbergung bestimmt sind, ohne dauerhaften Wohnsitz für die Nutzer, gegen Entgelt und unter Einhaltung des Prinzips der Nutzungseinheit.“

Das heißt, während Ferienwohnungen in Wohngebäuden liegen können, bestehen Touristenapartments aus Immobilien, die zu 100% für Ferienwohnungen bestimmt sind. Gemäß der Madrider Regelung würde beispielsweise ein Block von Aparthotels als Touristenapartment eingestuft. Das Mieten einer Wohnung in einem Wohnblock über Airbnb würde jedoch unter die Kategorie einer Ferienwohnung fallen.

Rechtliche Anforderungen für Ferienwohnungen (VUT) im „Airbnb-Gesetz“ von Ahora Madrid

Somit grenzen wir den Geltungsbereich der Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid ein. Die im Dekret 79/2014 dargelegten rechtlichen Anforderungen sind:

• Möbliert und ausgestattet für den sofortigen Gebrauch sein.
• Über touristische Angebotskanäle oder auf andere Weise vermarktet und beworben werden.
• Die touristische Aktivität regelmäßig ausüben.
• Ganzheitlich überlassen werden.
• Zu touristischen Beherbergungszwecken überlassen werden.
• Zu kommerziellen und Marketingzwecken mit Gewinnabsicht betrieben werden.
• Über ein Eignungszertifikat für Ferienwohnungen (im Folgenden CIVUT) verfügen.

Obwohl die Gesetzesänderung von 2019 nicht definierte, was als „touristische Angebotskanäle“ gilt (Ist Airbnb einer oder nur die traditionellen OTAs?), wurde die Definition von „regelmäßiger Ausübung der touristischen Aktivität“ vertieft – und tatsächlich die im Dekret von 2014 vorgeschlagene Definition geändert.

Regelmäßige Ausübung der touristischen Aktivität: von 3 Monaten im Jahr zur verantwortungsvollen Erklärung

Vor der Gesetzesreform von 2019 in Bezug auf touristische Wohnungen in Madrid wurde die Gewohnheitsmäßigkeit als die Ausübung der Aktivität (touristische Vermietung) für mehr als 90 aufeinanderfolgende Tage im Kalenderjahr definiert.

Derzeit definiert es sich wie folgt:

Die Aktivität der touristischen Beherbergung wird von dem Moment an gewohnheitsmäßig ausgeübt, in dem der Interessent sich auf irgendeine Weise bewirbt und die vorgeschriebene Verantwortungserklärung zum Beginn der Aktivität gemäß den Artikeln 11 und 17 vorlegt.

Touristische Angebotskanäle

Das Auftauchen des Begriffs touristischer Angebotskanal ist eine Nachbildung des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse, das wir bereits im Beitrag über die Unterschiede zwischen der Vermietung von Ferienwohnungen und Saisonwohnungen behandelt haben. Obwohl die 2017 vorgelegten Entwürfe detaillierten, was touristische Angebotskanäle sind, tut dies die endgültige Version der Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid nicht.

Unter Berücksichtigung des weitesten Begriffs ist es sinnvoll, in diese Kanäle Reisebüros, Reservierungszentralen sowie Vermittlungsportale (HomeAway, Booking oder Airbnb) sowie jede andere in beliebigen Medien erfolgte Werbung einzubeziehen.

Unvereinbarkeit von Ferienwohnung und gewöhnlichem Wohnsitz

Artikel 6 des Dekrets 79/2014 ist diesbezüglich eindeutig:

Touristische Apartments und Ferienwohnungen dürfen als Formen der touristischen Beherbergung nicht von den Nutzern als dauerhafter Wohnsitz oder für andere Zwecke als den touristischen genutzt werden.

Es ist zu beachten, dass diese Unvereinbarkeit auf den Nutzer – nicht auf die Eigentümer – abzielt. Was bedeutet das? Dass Ihre Kunden nicht dauerhaft in Ihrer Wohnung wohnen dürfen. Sie als Eigentümer dürfen sie jedoch zu diesem Zweck nutzen.

Ein Verstoß gegen diese Maßnahme stellt eine sehr schwerwiegende Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbußen von 30.001€ bis 300.000€ geahndet wird.

Das Eignungszertifikat für VUT oder touristische Wohnungen in Madrid

Das Eignungszertifikat für touristische Wohnungen ersetzt die frühere Wohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung nach der Änderung der Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid.

Wer stellt das Eignungszertifikat für touristische Wohnungen aus? Nur Personen mit dem qualifizierenden Titel eines Architekten oder Bauingenieurs können es ausstellen.

Wann muss es ausgestellt werden? Der Techniker stellt es nach der Vor-Ort-Überprüfung der Wohnung aus.

Anforderungen an das Zertifikat für Ferienwohnungen

• Funktionierende Heizung, Warm- und Kaltwasserversorgung sowie ausreichende Energiequellen.
• Direkte Belüftung nach außen oder zu einem nicht überdachten Hof.
• Manueller Feuerlöscher nicht weiter als 15 Meter vom Ausgang entfernt.
• Grundlegende Notfallbeschilderung.
• Evakuierungsplan des Wohngebäudes

Verbote und Ausschlüsse der Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid

Saisonale Vermietung

Gemäß dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse schließt die Gesetzgebung für touristische Wohnungen in Madrid saisonale Vermietungen aus.

Touristische Zimmervermietung

Das Dekret 79/2014 streicht den Verweis auf die touristische Zimmervermietung. Daher wird die Beziehung zwischen Kunde und Anbieter in diesen Fällen ausschließlich durch den Vertrag zwischen den Parteien geregelt.