Plan Reside Madrid 2025: Neue Regeln für Ferienvermietungen

In den letzten Jahren hat die Ferienvermietung in Madrid, wie in vielen anderen Großstädten, einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt. Dieses Phänomen hat zwar wirtschaftliche Chancen für Eigentümer und Verwalter mit sich gebracht, hat aber auch Bedenken hinsichtlich des Zusammenlebens, der Wohnungspreise und der Lebensqualität in den am stärksten betroffenen Vierteln ausgelöst.

Um diese Aktivität zu regulieren und das Recht auf Wohnraum der Bewohner zu schützen, hat die Stadtverwaltung von Madrid den Plan Reside eingeführt, eine Verordnung, die neue strenge Regeln für Ferienvermietungen in der spanischen Hauptstadt festlegt.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen detailliert, was der Plan Reside ist, wann er in Kraft tritt, welche Anforderungen er stellt, wie er bestehende Mietverträge betrifft, welche Gebiete Madrids betroffen sind und was Eigentümer und Verwalter tun müssen, um sich an diese Regulierung anzupassen.

Was ist der Plan Reside?

Der Plan Reside ist eine kommunale Verordnung, die darauf abzielt, Ferienvermietungen in Madrid zu begrenzen und zu ordnen. Sein Hauptziel ist es, das Zusammenleben in den Vierteln zu gewährleisten, die wahllose Verbreitung von Touristenwohnungen in Wohngebäuden zu verhindern und das Recht der Madrilenen auf einen angemessenen Zugang zu Wohnraum zu schützen.

Dieser Plan legt spezifische Bedingungen dafür fest, dass Wohnungen als Touristenunterkünfte betrieben werden dürfen, indem er Beschränkungen hinsichtlich des Standorts, der Art der Gebäude und der Zugangsbedingungen vorsieht.

Wann tritt der Plan Reside in Kraft?

Der Plan Reside wurde am 21. Mai 2025 von der Stadtverwaltung von Madrid mit ausschließlicher Unterstützung der Partido Popular provisorisch genehmigt. Nach seiner Verabschiedung im Stadtrat wurde der Text an die Comunidad de Madrid weitergeleitet, die das Dokument validieren und endgültig genehmigen muss.

Wenn es keine Verzögerungen im Verfahren gibt, wird erwartet, dass die Verordnung im August 2025 in Kraft tritt. Ab diesem Zeitpunkt müssen alle Wohnungen zur touristischen Nutzung (VUT) die neuen Anforderungen erfüllen, um weiterhin legal in der Stadt betrieben werden zu können.

Dies bedeutet, dass sowohl neue als auch alte Gastgeber prüfen müssen, ob ihre Unterkunft den neuen Bedingungen entspricht, da sie sonst mit dem Verlust der Lizenz oder Verwaltungsstrafen rechnen müssen.

Welche Anforderungen stellt der Plan Reside an Ferienvermietungen in Madrid?

Der Plan Reside legt eine Reihe von Einschränkungen fest, um die unkontrollierte Ausbreitung der touristischen Vermietung einzudämmen und das Wohnungsangebot in den Madrilener Vierteln zu schützen. Dies sind die wichtigsten Maßnahmen der Verordnung:

1. Touristenwohnungen und Bewohner dürfen kein Gebäude teilen

Einer der Pfeiler des Plan Reside ist die Inkompatibilität zwischen Touristenwohnungen und Dauerwohnungen im selben Gebäude. Das bedeutet, wenn in einem Gebäude Personen gemeldet sind oder dauerhaft wohnen, dürfen sich keine Touristenwohnungen im selben Block befinden.

Die einzige Ausnahme bilden Gebäude, die vollständig für die touristische Nutzung bestimmt sind. Das heißt, ein kompletter Block kann in eine Touristenunterkunft umgewandelt werden, aber eine Vermischung von Nutzungen innerhalb desselben Gebäudes ist nicht erlaubt, wenn dort Nachbarn wohnen.

Diese Maßnahme betrifft die meisten VUTs, die sich in Wohngebäuden im Zentrum Madrids befinden.

2. Unabhängiger Zugang: Die einzige Ausnahme

Der Plan Reside führt eine wichtige Ausnahme für Gebiete außerhalb des historischen Zentrums ein: Wenn eine Touristenwohnung über einen unabhängigen Zugang von der Straße verfügt, kann sie weiterhin betrieben werden, auch wenn andere Personen im Gebäude wohnen.

Aber Achtung: Dieser Zugang muss vollkommen autonom sein. Er darf weder Portal, Treppen, Aufzug noch andere gemeinsame Elemente mit den Nachbarn teilen. Dies schränkt die Möglichkeiten in traditionellen Gebäuden, wo der Zugang nicht einfach geteilt werden kann, erheblich ein.

3. Umnutzung von Geschäftsräumen zu Touristenwohnungen verboten

In den Vierteln des Distrikts Centro wird es ausdrücklich verboten sein, Geschäftsräume in Touristenunterkünfte umzuwandeln. Diese Bestimmung soll den lokalen Handel schützen und die Verdrängung von Nachbarschaftsgeschäften durch Wohnungen für Touristen verhindern.

Mit dieser Maßnahme versucht die Stadtverwaltung, den Charakter und die soziale Funktion der am stärksten gesättigten Viertel zu erhalten, in denen viele Räumlichkeiten bereits in verdeckte oder umgenutzte VUTs umgewandelt worden waren.

4. Touristische Nutzung in sanierten Gebäuden erlaubt

Der Plan Reside sieht auch ein flexibleres Szenario für veraltete, unbewohnte oder denkmalgeschützte Gebäude vor, die einer umfassenden Sanierung unterzogen werden. In diesen Fällen kann die touristische Nutzung genehmigt werden, jedoch unter bestimmten Bedingungen:

• Die Genehmigung hat eine befristete Dauer von 15 Jahren.
• Die touristische Nutzung ist daran geknüpft, dass die Sanierung städtebaulichen und Nachhaltigkeitskriterien entspricht.
• Dies gilt nur, wenn das Gebäude nicht bereits dauerhaft bewohnt war.

Diese Klausel soll die Stadterneuerung fördern und verhindern, dass sich in schlechtem Zustand befindliche Gebäude leer oder ungenutzt bleiben.

Wie wirkt sich der Plan Reside auf bereits in Betrieb befindliche Ferienvermietungen aus?

Bislang hat die Stadtverwaltung offiziell nicht dargelegt, ob es eine Übergangsregelung oder Ausnahmen für bereits legal betriebene VUTs geben wird.

Das bedeutet, dass:

• Aktive Touristenwohnungen möglicherweise ihren Betrieb einstellen müssen, wenn sie die neuen Kriterien nicht erfüllen.
• Es ist unklar, ob bereits erteilte Lizenzen beibehalten werden oder ob sie unter den neuen Bedingungen erneuert werden müssen.
• Eigentümer sollten auf die endgültige Genehmigung durch die Comunidad de Madrid warten, die die endgültigen Regeln bestätigen wird.

Kurz gesagt, es besteht Unsicherheit für bestehende Mietverträge, daher ist es ratsam, vorauszudenken und einen Plan B vorzubereiten, falls die Immobilie die bereits bekannten Anforderungen nicht erfüllt.

Welche Gebiete Madrids sind von der neuen Verordnung betroffen?

Der Plan Reside gilt für ganz Madrid, legt aber unterschiedliche Beschränkungsgrade je nach Gebiet fest. Die Beschränkungen sind in den Vierteln mit dem größten Tourismusdruck, insbesondere im historischen Zentrum, am strengsten.

Historisches Zentrum

Umfasst die Viertel Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), Teile von Arganzuela, La Latina und Huertas.

Die Maßnahmen hier sind sehr streng:

• Vollständiges Verbot von Touristenwohnungen in Wohngebäuden, wenn sie mit Nachbarn zusammenleben.
• Es sind nur komplette Gebäude ausschließlich für die touristische Nutzung erlaubt.
• In nicht gewerblichen Straßen können denkmalgeschützte Gebäude für maximal 15 Jahre vollständig für touristische Zwecke umgebaut werden, sofern sie die Sanierungsanforderungen erfüllen.

Außerhalb des historischen Zentrums

In Bezirken wie Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz und anderen sind die Regeln etwas flexibler:

• Touristenwohnungen dürfen genehmigt werden, aber nur, wenn sie über einen unabhängigen Zugang von der Straße verfügen.
• VUTs dürfen nur in Erdgeschossen oder ersten Etagen untergebracht werden, um den Kontakt zu den Bewohnern zu minimieren.
• Das Teilen gemeinsamer Gebäudeelemente ist weiterhin verboten.

Diese Beschränkungen sollen das Wachstum der touristischen Vermietung außerhalb des Zentrums eindämmen und verhindern, dass sich das in zentraleren Vierteln bereits beobachtete Sättigungsmuster wiederholt.

Was bedeutet der Plan Reside für Eigentümer und Verwalter von Ferienwohnungen?

Die Auswirkungen des Plan Reside für Eigentümer, Investoren und professionelle Verwalter sind erheblich. Zu den wichtigsten Implikationen gehören:

Verlust der Touristenlizenz

Wenn Ihre Immobilie ein Gebäude mit Nachbarn teilt und keinen unabhängigen Zugang hat, erfüllt sie die von der Verordnung geforderten Anforderungen nicht mehr. Dies könnte die Widerrufung der Genehmigung als VUT bedeuten, was zur Schließung der Unterkunft oder zur Änderung des Geschäftsmodells führen würde.

Mögliche finanzielle Sanktionen

Der Betrieb außerhalb des gesetzlichen Rahmens kann erhebliche Bußgelder nach sich ziehen. Obwohl die neue Sanktionsregelung noch nicht veröffentlicht wurde, können die Bußgelder, wenn die bisherigen Kriterien beibehalten werden, je nach Schwere des Verstoßes zwischen 30.000 € und 190.000 € liegen.

Auswirkungen auf die Rentabilität

Die neuen Beschränkungen könnten Sie dazu zwingen, den Zugang umzugestalten, Ihre Investition zu verlagern oder sogar die Nutzung der Immobilie zu ändern (z. B. auf traditionelle Langzeitmiete). In vielen Fällen wird das Tourismusmodell nicht mehr rentabel sein, wenn die städtebaulichen Anforderungen nicht erfüllt werden.

Wie Sie sich an den Plan Reside anpassen, wenn er Ihre Ferienwohnung betrifft

Der Plan Reside führt Beschränkungen ein, die viele Wohnungen vom Tourismusmarkt ausschließen können, insbesondere solche, die sich in Gebäuden mit Dauerbewohnern und ohne unabhängigen Zugang befinden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie Ihre Tätigkeit aufgeben oder die Rentabilität Ihrer Immobilie aufgeben müssen.

Im Folgenden stellen wir Ihnen einige Strategien vor, um sich an diese neue Verordnung anzupassen und Ihr Geschäftsmodell neu auszurichten:

Erkunden Sie Gebiete mit geringerem Regulierungsdruck

Wenn Ihre aktuelle Wohnung die neuen Anforderungen nicht erfüllt, können Sie in Erwägung ziehen, Ihre Investition oder Aktivität in andere Gebiete Madrids zu verlagern, wo die Beschränkungen flexibler sind. Außerhalb des historischen Zentrums gibt es Viertel, in denen der legale Betrieb noch möglich ist, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, wie z. B. ein unabhängiger Zugang oder die Lage im Erdgeschoss.

Dies kann Ihnen neue Möglichkeiten in aufstrebenden Gebieten eröffnen, die noch touristische Nachfrage und erschwinglichere Preise bieten.

Bewerten Sie die Möglichkeit, den Zugang zu ändern

Eine Option, die man prüfen sollte, ist, ob Ihre Immobilie eine Reform ermöglicht, um einen direkten Zugang von der Straße aus zu schaffen. Diese Bedingung wird entscheidend, um außerhalb des historischen Zentrums weiterhin legal als Touristenwohnung zu funktionieren.

Wenden Sie sich an einen Architekten oder Stadtplaner, um zu erfahren, ob dies strukturell machbar ist und wie viel es kosten würde. Obwohl dies eine erhebliche Anfangsinvestition bedeuten kann, könnte es sich langfristig lohnen, wenn es den Erhalt der touristischen Aktivität ermöglicht.

Ziehen Sie andere Mietformen in Betracht

Wenn die touristische Vermietung für Ihre Immobilie keine Option mehr ist, ist es ein guter Zeitpunkt, Alternativen wie die temporäre Vermietung (monatlich), die Unternehmensmiete oder sogar Coliving in Betracht zu ziehen. Diese Modelle sind weniger reguliert, bieten Stabilität und sind weiterhin attraktiv für bestimmte Mieterprofile (entsandte Fachkräfte, internationale Studenten, Remote-Arbeiter usw.).

Darüber hinaus erfordern sie in der Regel weniger Fluktuation, weniger Wartung und ermöglichen relativ stabile Einnahmen ohne Notwendigkeit von Touristenlizenzen.

Der Plan Reside definiert den rechtlichen Rahmen für Ferienvermietungen in Madrid neu und verschärft die Kriterien, was viele Strategien überdenken lässt. Die Unmöglichkeit, Gebäude mit Nachbarn ohne unabhängigen Zugang zu teilen, das Verbot der Umnutzung von Geschäftsräumen und die Beschränkungen im historischen Zentrum stellen eine tiefgreifende Änderung des aktuellen Tourismusmodells dar.

Angesichts dieses neuen Szenarios liegt der Schlüssel in der Antizipation und Anpassung. Eine Analyse, ob Ihre Wohnung die neuen Anforderungen erfüllt, eine Bewertung machbarer Reformen oder die Erkundung neuer Gebiete und sogar anderer Mietmodelle, wird es Ihnen ermöglichen, weiterhin Rentabilität zu erzielen, ohne den gesetzlichen Rahmen zu verlassen.

Auch wenn das regulatorische Umfeld anspruchsvoller wird, können diejenigen, die den Veränderungen zuvorkommen und vorausschauend planen, ihre Aktivitäten aufrechterhalten und erfolgreich umgestalten.