Taxa de ocupação Airbnb ótima: Como calculá-la?

A taxa de ocupação do Airbnb ou taxa de reservas é a percentagem de noites que a sua habitação turística está alugada num determinado período de tempo. Que percentagem é a ideal para maximizar o seu lucro? Muitos anfitriões acreditam que uma taxa de ocupação de 100% no Airbnb é perfeita: Pendurar o cartaz de não há camas livres é um fetiche ao qual muitos profissionais se agarram... Do ponto de vista da gestão de lucros, é ideal ter uma taxa de reservas de 100%?

Resposta curta: Não, a taxa de ocupação de 100% não é ideal. Está a deixar dinheiro sobre a mesa.

Mesmo nos melhores apartamentos turísticos no mercado Airbnb mais dinâmico e competitivo, a taxa de ocupação terá uma relação inversa com o preço por noite do seu Airbnb. O que significa isto? Significa que o preço por noite em que o seu apartamento turístico gera os máximos lucros não é o de 100% de ocupação. Na verdade, neste post descobrirá que uma taxa de reservas no Airbnb mais baixa é ideal para maximizar os seus lucros.

A taxa de ocupação do Airbnb e o preço estão inversamente relacionados

Isto significa que, mesmo para o melhor alojamento turístico de, por exemplo, Barcelona, quanto maior o preço por noite, menor a taxa de reservas, e vice-versa. Como corolário: as habitações com taxas de ocupação muito elevadas estão provavelmente a deixar dinheiro das suas reservas. Ou seja, os hóspedes estariam dispostos a pagar mais do que estão a pagar. Dê uma vista de olhos a este gráfico ilustrativo. Mostra a relação entre o preço médio por noite e a taxa de ocupação num mês para um Airbnb hipotético:

Relação entre a taxa de ocupação do Airbnb, preço por noite e lucro.[/caption] A linha verde é o preço médio por noite e a linha azul é a taxa de ocupação. À medida que os preços por noite diminuem, a taxa de reservas aumenta. O problema para muitos novos anfitriões é que ter noites sem reservas é mais fácil de digerir do que perceber que não estão a cobrar o suficiente. No entanto, ter uma noite livre no valor de 100€ é a mesma perda de lucro que cobrar 100€ por noite quando poderia ter cobrado 200€ por noite.

Taxa de ocupação do Airbnb demasiado elevada

Onde ficam os anfitriões que não otimizam lucros? Dentro da área em que parece, a priori, estar a funcionar ao máximo – a área cinzenta que incluímos no gráfico:

Taxa de ocupação demasiado elevada (área cinzenta)[/caption] Quando um anfitrião está neste espaço, tem uma taxa de reservas para o seu apartamento acima de 90%, mas, com grande probabilidade, está a atribuir um preço muito baixo à sua habitação. Pode sentir-se bem por ter o apartamento reservado mais de 26 dias por mês, mas está a deixar dinheiro sobre a mesa. Então, como saber se está nessa falsa zona de armadilha de lucro? Muito simples. Faça um teste.

Aumente o preço médio por noite 5-10% durante um mês e observe como a sua taxa de ocupação muda.

Se nada acontecer, então definitivamente tinha um preço muito baixo. Continue a aumentar o preço médio por noite até ver a taxa de ocupação do Airbnb baixar. Irá descobrir que os lucros aumentarão nesse período. No entanto, se vir que a sua taxa de reservas diminui consideravelmente quando aumenta ligeiramente o preço, então estará a cobrar um preço adequado para o seu Airbnb.

Como calcular a taxa de ocupação ótima do Airbnb

Não é fácil encontrar e manter-se na taxa de ocupação ótima do Airbnb. No entanto, antes de explorar como fazê-lo, vamos entender este ponto mágico – a área a verde no gráfico abaixo –:

Taxa de reservas de Airbnb ótima.[/caption]O ponto ideal para otimizar os lucros do seu apartamento é aquele preço máximo em que a taxa de ocupação lhe permite ter os maiores lucros totais do seu Airbnb. E nunca será 100% de ocupação. Normalmente, esse ponto ótimo dependerá de três fatores: em que mercado está; a estação do ano; e como o seu Airbnb está posicionado no mercado.

Nem todos os mercados são iguais

Cada mercado e cada tipo de apartamento turístico terá taxas de reservas mínimas diferentes. Alguns mercados – como, por exemplo, Madrid ou Barcelona – apresentam uma procura muito alta, pelo que as suas taxas de ocupação mínimas serão superiores às de outros mercados – por exemplo, Guadalajara ou Segovia – com menor procura. Conhecer a taxa de ocupação média do seu tipo de alojamento turístico no seu mercado é o primeiro passo para estabelecer uma taxa objetivo.

A sazonalidade é importante para as reservas do seu Airbnb

Tem um apartamento num mercado muito sazonal? Talvez a cidade onde está o seu Airbnb tenha uma procura muito elevada no verão, mas muito baixa no inverno?

Tipos de procura (estável vs. sazonal)[/caption] Se conseguir manter uma taxa de ocupação relativamente linear sem alterar o seu preço médio por noite (ou seja, baixando o preço em certos meses ou semanas), então o seu mercado tem, provavelmente, uma procura estável ao longo de todo o ano. No entanto, se a sua situação for tal que, tendo um preço por noite semelhante durante todo o ano, a taxa de reservas varia muito, então o seu mercado apresenta uma procura inconsistente ou sazonal.

💡 O seu mercado tem uma procura sazonal? Descubra como pode ganhar dinheiro com o Airbnb na época baixa.

Por que é tão relevante a sazonalidade na otimização de lucros? Principalmente porque pode não ganhar tanto dinheiro quanto deveria de duas formas:

• Se não prestar atenção na época alta – e não aumentar os preços –, chegar-lhe-ão clientes que pagam menos do que poderia cobrar por noite devido à alta procura na sua zona.
• Se ignorar a época baixa – e não diminuir os preços –, verá que o seu calendário de reservas parece um ermo.

Não prestar atenção à sazonalidade da procura pode fazê-lo perder rendimentos durante a época alta e baixa.

O seu Airbnb requer um preço premium?

Se o seu alojamento turístico estiver acima da concorrência, pode aumentar os lucros do seu aluguer através de mais reservas, preço por noite mais elevado, ou ambos ao mesmo tempo. Dê uma vista de olhes ao seu apartamento e compare-o com os concorrentes diretos. Tem serviços extra de melhor qualidade? Ou apela ao baixo preço para cativar hóspedes? Em qualquer caso, seja honesto ao posicionar o seu Airbnb e seja consistente com a definição de cliente-alvo do seu apartamento turístico. Não tente vender características que o seu alojamento não possui.

Mas não peque por comedimento. Potenciar as vantagens que o seu alojamento pode oferecer é uma forma de justificar um preço por noite superior. Assim poderá conseguir a taxa de ocupação do Airbnb no ponto ótimo.

Conclusão

Obter a taxa de ocupação ideal do seu alojamento turístico fará com que obtenha os maiores rendimentos. A verdade é que é mais fácil dizer do que executar, porque requer supervisão contínua. Algumas vezes, as características do seu Airbnb não variaram, contudo, a procura ou os seus concorrentes o fizeram. Preste especial atenção à taxa de ocupação e aos seus rendimentos totais para monitorizar. Assim, poderá ajustar – se for o caso – constantemente o preço por noite. Irá assegurar-se de estar a ganhar o máximo de dinheiro.

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