Taux d'occupation Airbnb optimal : comment le calculer ?

Le taux d'occupation Airbnb ou taux de réservation est le pourcentage de nuits où votre logement touristique est loué sur une période donnée. Quel est le pourcentage optimal pour maximiser votre bénéfice ? Beaucoup d'hôtes pensent qu'un taux d'occupation Airbnb de 100 % est parfait : afficher le panneau « plus de lits disponibles » est un fétichisme auquel s'accrochent de nombreux professionnels... D'un point de vue de gestion des bénéfices, est-il optimal d'avoir un taux de réservation de 100 % ?

Réponse courte : Non, un taux d'occupation de 100 % n'est pas idéal. Vous laissez de l'argent sur la table.

Même dans les meilleurs logements touristiques sur le marché Airbnb le plus dynamique et compétitif, le taux d'occupation aura une relation inverse avec le prix par nuit de votre Airbnb. Qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que le prix par nuit pour lequel votre logement touristique génère les bénéfices maximaux n'est pas de 100 % d'occupation. En fait, dans cet article, vous découvrirez qu'un taux de réservation Airbnb plus faible est idéal pour maximiser vos bénéfices.

Le taux d'occupation Airbnb et le prix sont inversement liés

Cela signifie que même pour le meilleur hébergement touristique, par exemple, à Barcelone, plus le prix par nuit est élevé, plus le taux de réservation est faible, et vice versa. En corollaire : les logements avec des taux d'occupation très élevés laissent probablement de l'argent de leurs réservations. C'est-à-dire que les hôtes seraient prêts à payer plus que ce qu'ils paient. Jetez un œil à ce graphique illustratif. Il montre la relation entre le prix moyen par nuit et le taux d'occupation sur un mois pour un Airbnb hypothétique :

Relation entre le taux d'occupation Airbnb, le prix par nuit et le bénéfice.[/caption]La ligne verte est le prix moyen par nuit et la ligne bleue est le taux d'occupation. À mesure que les prix par nuit baissent, le taux de réservation augmente. Le problème pour de nombreux nouveaux hôtes est qu'avoir des nuits sans réservation est plus facile à digérer que de se rendre compte qu'ils ne facturent pas suffisamment. Cependant, avoir une nuit libre d'une valeur de 100 € est la même perte de bénéfice que de facturer 100 € par nuit alors que vous auriez pu facturer 200 € par nuit.

Taux d'occupation Airbnb trop élevé

Où se situent ces hôtes qui n'optimisent pas leurs bénéfices ? Dans la zone qui donne l'impression, a priori, de fonctionner au maximum – la zone grise que nous avons incluse dans le graphique :

Taux d'occupation trop élevé (zone grise)[/caption]Lorsqu'un hôte se trouve dans cet espace, il a un taux de réservation pour son appartement supérieur à 90 % mais, très probablement, il propose un prix très bas pour son logement. Vous pouvez vous sentir bien d'avoir l'appartement réservé plus de 26 jours par mois, mais vous laissez de l'argent sur la table. Alors, comment savoir si vous êtes dans cette fausse zone piège de bénéfice ? Très simple. Faites un test.

Augmentez le prix moyen par nuit de 5 à 10 % pendant un mois et observez comment votre taux d'occupation change.

Si rien ne se passe, alors vous aviez définitivement un prix très bas. Continuez à augmenter le prix moyen par nuit jusqu'à ce que vous voyiez le taux d'occupation Airbnb baisser. Vous constaterez que les bénéfices augmenteront pendant cette période. Cependant, si vous voyez que votre taux de réservation diminue considérablement lorsque vous augmentez légèrement le prix, alors vous facturez un prix adéquat pour votre Airbnb.

Comment calculer le taux d'occupation Airbnb optimal

Il n'est pas facile de trouver et de maintenir le taux d'occupation Airbnb optimal. Cependant, avant d'explorer comment le faire, comprenons ce point magique – la zone verte dans le graphique ci-dessous – :

Taux de réservation Airbnb optimal.[/caption]Le point idéal pour optimiser les bénéfices de votre appartement est le prix maximal où le taux d'occupation vous permet d'avoir les bénéfices totaux les plus élevés de votre Airbnb. Et ce ne sera jamais 100 % d'occupation. Normalement, ce point optimal dépendra de trois facteurs : le marché sur lequel vous vous trouvez ; la saison de l'année ; et la position de votre Airbnb sur le marché.

Tous les marchés ne sont pas égaux

Chaque marché et chaque type de logement touristique aura des taux de réservation minimums différents. Certains marchés – comme, par exemple, Barcelone – présentent une très forte demande, de sorte que leurs taux d'occupation minimums seront supérieurs à ceux d'autres marchés – par exemple, Guadalajara ou Ségovie – avec une demande moindre. Connaître le taux d'occupation moyen de votre type de logement touristique sur votre marché est la première étape pour établir un taux cible.

La saisonnalité est importante pour les réservations de votre Airbnb

Vous avez un appartement sur un marché très saisonnier ? Peut-être que la ville dans laquelle se trouve votre Airbnb a une très forte demande en été mais une très faible demande en hiver ?

Types de demande (stable vs saisonnière)[/caption]Si vous êtes capable de maintenir un taux d'occupation relativement linéaire sans modifier votre prix moyen par nuit (c'est-à-dire en baissant le prix certains mois ou semaines), alors votre marché a, probablement, une demande stable tout au long de l'année. Cependant, si votre situation est telle qu'en ayant un prix par nuit similaire toute l'année, le taux de réservation varie beaucoup, alors votre marché présente une demande inconsistante ou saisonnière.

💡 Votre marché a-t-il une demande saisonnière ? Découvrez comment vous pouvez gagner de l'argent avec Airbnb en basse saison.

Pourquoi la saisonnalité est-elle si pertinente pour optimiser les bénéfices ? Principalement parce que vous risquez de ne pas gagner autant d'argent que vous le devriez de deux manières :

• Si vous ne faites pas attention en haute saison – et ne montez pas les prix –, vous recevrez des clients qui paient moins que ce que vous pourriez facturer par nuit en raison de la forte demande dans votre région.
• Si vous ignorez la basse saison – et ne baissez pas les prix –, vous verrez que votre calendrier de réservations ressemble à un terrain vague.

L'absence d'attention à la saisonnalité de la demande peut vous faire perdre des revenus en haute et basse saison.

Votre Airbnb nécessite-t-il un prix premium ?

Si votre hébergement touristique est au-dessus de la concurrence, vous pouvez augmenter les bénéfices de votre location grâce à plus de réservations, un prix par nuit plus élevé, ou les deux à la fois. Jetez un œil à votre logement et comparez-le avec les concurrents directs. Avez-vous des services supplémentaires de meilleure qualité ? Ou visez-vous un prix bas pour attirer les hôtes ? Dans tous les cas, soyez honnête lors du positionnement de votre Airbnb et soyez cohérent avec la définition du client cible de votre logement touristique. N'essayez pas de vendre des caractéristiques que votre hébergement n'a pas. Mais ne soyez pas trop prudent. Mettre en avant les avantages que votre logement peut offrir est un moyen de justifier un prix par nuit supérieur. Ainsi, vous pourrez atteindre le taux d'occupation Airbnb au point optimal.

Conclusion

Obtenir le taux d'occupation idéal de votre logement touristique vous permettra d'obtenir les revenus les plus élevés. La vérité est que c'est plus facile à dire qu'à faire car cela nécessite une supervision continue. Parfois, les caractéristiques de votre Airbnb n'ont pas changé, mais la demande ou vos concurrents l'ont fait. Portez une attention particulière au taux d'occupation et à vos revenus totaux pour surveiller. Ainsi, vous pourrez ajuster – si nécessaire – constamment le prix par nuit. Vous vous assurerez de gagner le maximum d'argent.

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