Tasa de ocupación de Airbnb óptima: ¿Cómo calcularla?

Gestión de apartamentos turísticos>Revenue Management

Emilio

23/9/2020

La tasa de ocupación de Airbnb o tasa de reservas es el porcentaje de noches que tu vivienda turística está alquilada en un período de tiempo. ¿Qué porcentaje es el óptimo para maximizar tu beneficio?Muchos anfitriones creen que un 100% de tasa de ocupación de Airbnb es perfecto: Colgar el cartel de no hay camas libres es un fetiche al que se agarran muchos profesionales... Desde un punto de vista de gestión de beneficios, ¿es óptimo tener una tasa de reservas del 100%?

Respuesta corta: No, el 100% de tasa de ocupación no es ideal. Te estás dejando dinero sobre la mesa.

Incluso en los mejores pisos turísticos en el mercado de Airbnb más dinámico y competitivo, la tasa de ocupación va a tener una relación inversa con el precio por noche de tu Airbnb. ¿Qué significa esto? Significa que el precio por noche en el que tu piso turístico genera los máximos beneficios no es el 100% de ocupación. De hecho, en este post encontrarás que una tasa de reservas de Airbnb más baja es ideal para maximizar tus beneficios.

Tasa de ocupación de Airbnb y precio están inversamente relacionados

Esto significa que incluso para el mejor alojamiento turístico de, por ejemplo, Barcelona, a mayor precio por noche, menor tasa de reservas, y vice versa. Como corolario: las viviendas con tasas de ocupación muy elevadas están probablemente dejándose dinero de sus reservas. Es decir, los huéspedes estarían dispuestos a pagar más de lo que están pagando.Echa un vistazo a este gráfico ilustrativo. Muestra la relación que hay entre el precio por noche medio y la tasa de ocupación en un mes para un Airbnb hipotético:[caption id="attachment_2271" align="alignnone" width="800"]

Relación entre la tasa de ocupación de Airbnb, precio por noche y beneficio.[/caption]La línea verde es el precio por noche medio y la línea azul es la tasa de ocupación. A medida que los precios por noche bajan, la tasa de reservas aumenta. El problema para muchos nuevos anfitriones es que tener noches sin reservas es más sencillo de digerir que darse cuenta que no están cobrando suficiente. Sin embargo, tener una noche libre por valor de 100€ es la misma pérdida de beneficios que cobrar 100€ por noche cuando podrías haber cobrado 200€ por noche.

Tasa de ocupación de Airbnb demasiado elevada

¿Dónde se quedan estos anfitriones que no optimizan beneficios? Dentro del área en el que da la sensación, a priori, de estar funcionando al máximo –el área gris que hemos incluido en el gráfico:[caption id="attachment_2274" align="alignnone" width="800"]

Tasa de ocupación demasiado elevada (área gris)[/caption]Cuando un anfitrión está en este espacio, tienen una tasa de reservas para su apartamento por encima del 90% pero, con mucha probabilidad están poniendo un precio muy bajo a su vivienda. Te puedes sentir bien teniendo el piso reservado más de 26 días al mes pero te estás dejando dinero encima de la mesa. Entonces, ¿cómo saber si estás en esa falsa zona trampa de beneficio?Muy sencillo. Haz una prueba.

Aumenta el precio medio  por noche un 5-10% durante un mes y observa como tu tasa de ocupación cambia.

Si nada ocurre, entonces definitivamente tenías un precio muy bajo. Continua aumentando el precio medio por noche hasta que veas que la tasa de ocupación de Airbnb baja. Encontrarás que los beneficios aumentarán en ese período. Sin embargo, si ves que tu tasa de reservas disminuye considerablemente cuando subes ligeramente el precio, entonces estarás cobrando un precio adecuado para tu Airbnb.

Cómo calcular la tasa de ocupación de Airbnb óptima

No es fácil encontrar y mantenerse en la tasa de ocupación de Airbnb óptima. Sin embargo, antes de explorar cómo hacerlo, vamos a entender este punto mágico –el área en verde en el gráfico de abajo–:[caption id="attachment_2276" align="alignnone" width="958"]

Tasa de reservas de Airbnb óptima.[/caption]El punto ideal para optimizar los beneficios de tu apartamento es aquel precio máximo en el que la tasa de ocupación te permite tener los mayores beneficios totales de tu Airbnb. Y nunca va a ser el 100% de ocupación.Normalmente, ese punto óptimo va a depender de tres factores: en qué mercado estás; la temporada del año; y cómo está posicionado tu Airbnb en el mercado.

No todos los mercados son iguales

Cada mercado y cada tipo de piso turístico tendrá tasas de reservas mínimas diferentes. Algunos mercados –como por ejemplo, Madrid o Barcelona– presentan demanda muy alta con lo que sus tasas de ocupación mínimas serán superiores a las de otros mercados –por ejemplo, Guadalajara o Segovia– con menor demanda.Conocer la tasa de ocupación media de tu tipo de alojamiento turístico en tu mercado es el primer paso para establecer una tasa objetivo.

La estacionalidad es importante para las reservas de tu Airbnb

¿Tienes un apartamento en un mercado muy estacional? ¿Quizás la ciudad en la que está tu Airbnb tiene una demanda muy elevada en verano pero muy baja en invierno?[caption id="attachment_2278" align="alignnone" width="1024"]

Demanda estable y demanda estacional | Tasa de reservas de Airbnb | Raixer

Tipos de demanda (estable vs estacional)[/caption]Si eres capaz de mantener una tasa de ocupación relativamente lineal sin cambiar tu precio medio por noche (es decir, bajando el precio en ciertos meses o semanas), entonces tu mercado tiene, probablemente, una demanda estable a lo largo de todo el año. Sin embargo, si tu situación es una tal que teniendo un precio por noche similar durante todo el año, la tasa de reservas varía mucho, entonces tu mercado presenta una demanda inconsistente o estacional.

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¿Por qué es tan relevante la estacionalidad a la hora de optimizar beneficios?Principalmente porque puedes no ganar tanto dinero como deberías de dos formas:

  • Si no prestas atención en temporada alta –y no subes los precios–, te llegarán clientes que pagan menos de lo que podrías cargar por noche debido a la alta demanda en tu zona.
  • Si ignoras la temporada baja –y no bajas los precios–, verás que tu calendario de reservas parece un herial.
No prestar atención a la estacionalidad de la demanda puede hacerte perder rentas durante temporada alta y baja.

¿Requiere tu Airbnb un precio premium?

Si tu alojamiento turístico está por encima de la competencia, puedes incrementar los beneficios de tu alquiler a través de más reservas, mayor precio por noche, o las dos a la vez. Echa un vistazo a tu piso y compáralo con los competidores directos. ¿Tienes unos servicios extra de mejor calidad? ¿O apelas al bajo precio para captar huéspedes?En cualquier caso, sé honesto a la hora de posicionar tu Airbnb y sé consistente con la definición de cliente objetivo de tu piso turístico. No trates de vender características que tu alojamiento no tenga.Pero no peques de comedido. Potenciar aquellas ventajas que tu alojamiento puede ofrecer es una forma de justificar un precio por noche superior. Así podrás conseguir la tasa de ocupación de Airbnb en el punto óptimo.

Conclusión

Obtener la tasa de ocupación ideal de tu alojamiento turístico hará que obtengas los mayores ingresos. Lo cierto es que es más fácil de decir que de ejecutar porque requiere supervisión continua. Algunas veces, las características de tu Airbnb no han variado, sin embargo lo ha hecho o bien la demanda o bien tus competidores.Presta especial atención a la tasa de ocupación y tus ingresos totales para monitorear. Así podrás ajustar –si procede– constantemente el precio por noche. Te asegurarás de estar ganando el máximo de dinero.

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