Legislação de Alojamento Turístico em Madrid

Neste post, contamos tudo o que precisa de saber sobre a legislação de alojamento turístico em Madrid, tanto na Comunidade como na Câmara Municipal. Está atualizado com as últimas alterações legislativas da Câmara Municipal de Madrid e as modificações da Comunidade de Madrid do decreto 79/2014.

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Medidas para a redução do contágio pelo coronavírus SARS-CoV-2

A pandemia colocou em xeque os proprietários de apartamentos turísticos em todo o mundo. O governo de Espanha teve de estabelecer medidas para a redução do contágio pelo coronavírus SARS-CoV-2. Também temos de estar atentos à situação atual para saber que restrições podem ser impostas na comunidade autónoma.

Legislação de Alojamento Turístico em Madrid

É recomendável que tenha à mão a legislação em matéria de alojamento turístico em Madrid:

• Plano Especial de Alojamento da Câmara Municipal de Madrid [PDF]
• Decreto 79/2014, pelo qual se regulam os apartamentos turísticos e os alojamentos de uso turístico da Comunidade de Madrid. Modificado parcialmente pelo decreto 29/2019, de 9 de abril [PDF]
• Lei 1/1999, de 12 de março, de Ordenamento do Turismo da Comunidade de Madrid

Para além desta legislação comunitária e autónoma – que deve cumprir – pode adicionar cláusulas adicionais no contrato de aluguer turístico que realize com os seus hóspedes. Os contratos são lei entre as partes, pelo que tanto você como o seu hóspede estarão obrigados a cumprir os requisitos que acordarem. Entre eles, podem acordar:

• Política de reservas e cancelamentos
• Penalizações em caso de cancelamento
• Reparações e repartição de responsabilidades
• Horas de check-in e check-out
• Fianças e depósitos de segurança

No nosso centro de informação de legislação de alojamento turístico pode encontrar mais detalhes sobre a legislação de outras cidades.

Diferenças entre Alojamento de Uso Turístico (VUT) e apartamento turístico segundo a Comunidade de Madrid

No artigo 2 do Decreto 79/2014, definem-se dois conceitos semelhantes (alojamento de uso turístico e apartamento turístico) que são determinantes na hora de conhecer que legislação sobre alojamento turístico em Madrid o afeta:

Alojamento de Uso Turístico (VUT): "Têm a consideração de alojamentos de uso turístico aqueles apartamentos, estúdios, apartamentos ou casas que, de forma habitual, mobilados e equipados em condições de uso imediato, são comercializados e promovidos em canais de oferta turística ou por qualquer outro modo de comercialização ou promoção, para serem cedidos na sua totalidade com fins de alojamento turístico e a troco de um preço."

Apartamentos Turísticos (AT): "Consideram-se apartamentos turísticos os imóveis integrados por unidades de alojamento complexas, dotadas de instalações, equipamentos e serviços em condições de ocupação imediata, destinados de forma habitual pelos seus proprietários ou representantes, ao alojamento turístico ocasional, sem caráter de residência permanente para os utilizadores, mediante preço e que cumpram com o princípio de unidade de exploração."

Ou seja, enquanto os alojamentos de uso turístico podem estar localizados em edifícios residenciais, os apartamentos turísticos são formados por imóveis destinados a 100% a alojamento de férias. Segundo a legislação madrilena, por exemplo, um bloco de apart-hotéis seria catalogado como apartamento turístico. Enquanto alugar no Airbnb um apartamento num bloco residencial cairia dentro de um Alojamento de Uso Turístico.

Requisitos legais dos Alojamentos de Uso Turístico (VUT) na "lei Airbnb" de Ahora Madrid

Portanto, estamos a delimitar a área de influência da legislação em matéria de alojamento turístico em Madrid. Os requisitos legais expostos no Decreto 79/2014 são:

• Estar mobilado e equipado em condições de uso imediato.
• Ser comercializado e promovido em canais de oferta turística ou por qualquer outro modo de comercialização ou promoção.
• Exercer de forma habitual a atividade turística.
• Ser cedido na sua totalidade.
• Ser cedido com fins de alojamento turístico.
• Ser comercializado e promovido com finalidade lucrativa.
• Dispor de Certificado de Idoneidade para Alojamento de Uso Turístico (doravante, CIVUT).

Embora a modificação legislativa de 2019 não tenha definido o que considera "canais de oferta turística" (É o Airbnb um ou apenas as OTAs tradicionais?), detalhou a definição de "exercer de forma habitual a atividade turística" – e de facto, alterou a definição que se propunha no decreto de 2014.

Exercício habitual da atividade turística: dos 3 meses por ano à declaração responsável

Antes da reforma legislativa em matéria de alojamento turístico em Madrid de 2019, a habitualidade definia-se como o exercício da atividade (aluguer turístico) por mais de 90 dias consecutivos no ano civil.

Atualmente, define-se como:

A atividade de alojamento turístico é exercida de forma habitual a partir do momento em que o interessado se publicita por qualquer meio e apresenta a preceitual Declaração Responsável de início de atividade prevista nos artigos 11 e 17.

Canais de oferta turística

A aparição do termo canal de oferta turística é uma cópia da Lei do Arrendamento Urbano, que já abordamos no post sobre diferenças entre aluguer de alojamento de uso turístico e de temporada. Embora os rascunhos apresentados em 2017 detalhassem o que eram os canais de oferta turística, a versão definitiva da legislação de alojamento turístico em Madrid não o faz.

Tendo em conta o termo mais amplo, faz sentido incluir nestes canais tanto agências de viagens, centrais de reserva, como portais de intermediação (HomeAway, Booking ou Airbnb) assim como qualquer outra publicidade realizada em qualquer meio.

Incompatibilidade de Alojamento de Uso Turístico e residência habitual

O artigo 6 do Decreto 79/2014 é claro a este respeito:

Os apartamentos turísticos e os alojamentos de uso turístico, enquanto modalidades de alojamento turístico, não poderão ser utilizados pelos utilizadores como residência permanente, nem com qualquer outra finalidade distinta do uso turístico.

De notar que esta incompatibilidade é para o utilizador – não para os proprietários. O que isto quer dizer? Que os seus clientes não poderão viver de forma permanente no seu alojamento. No entanto, você, como proprietário, poderá usá-la para esse efeito.

Ir contra esta medida implicará uma infração muito grave, sancionada com multas de 30.001€ a 300.000€.

O Certificado de Idoneidade para VUT ou Alojamento de Uso Turístico em Madrid

O Certificado de Idoneidade para Alojamento de Uso Turístico substitui a antiga licença de habitabilidade ou licença de primeira ocupação, após a modificação da legislação de alojamento turístico em Madrid.

Quem emite o certificado de idoneidade para alojamento de uso turístico? Só podem emiti-lo aqueles na posse do título habilitante de arquiteto ou arquiteto técnico.

Quando deve ser emitido? Será emitido pelo técnico após a verificação presencial do alojamento.

Requisitos do certificado de alojamento de uso turístico

• Aquecimento em funcionamento, fornecimento de água quente e fria e fontes de energia suficiente.
• Ventilação direta para o exterior ou para um pátio não coberto.
• Extintor manual a não mais de 15 metros da saída.
• Sinalização básica de emergência.
• Planta de evacuação do edifício do alojamento

Proibições e exclusões da legislação de alojamento turístico em Madrid

Aluguer de temporada

Segundo a Lei do Arrendamento Urbano, a legislação de alojamento turístico em Madrid exclui os alugueres por temporada.

Aluguer turístico por quartos

O Decreto 79/2014 elimina a referência ao aluguer turístico de quartos. Portanto, a relação entre cliente e fornecedor nestes casos, reger-se-á exclusivamente pelo contrato entre as partes.