Plano Reside Madrid 2025: Novas regras para aluguel por temporada

Nos últimos anos, o aluguel por temporada experimentou um aumento notável em Madri, como em muitas outras grandes cidades. Esse fenômeno, embora tenha trazido oportunidades econômicas para proprietários e gestores, também gerou preocupação em termos de convivência, preços de moradia e qualidade de vida nos bairros mais afetados.

Para tentar regulamentar essa atividade e proteger o direito à moradia dos cidadãos, a Câmara Municipal de Madri lançou o Plano Reside, uma regulamentação que impõe novas regras estritas para o aluguel por temporada na capital espanhola.

Neste artigo, explicamos em detalhes o que é o Plano Reside, quando entra em vigor, quais requisitos impõe, como afeta os aluguéis já existentes, quais áreas de Madri estão envolvidas e o que proprietários e gestores devem fazer para se adaptar a essa regulamentação.

O que é o Plano Reside?

O Plano Reside é uma regulamentação municipal projetada para limitar e ordenar o aluguel por temporada em Madri. Seu objetivo principal é garantir a convivência nos bairros, evitar a proliferação indiscriminada de moradias turísticas em edifícios residenciais e preservar o direito dos madrilenhos a um acesso digno à moradia.

Este plano estabelece condições específicas para que as moradias possam operar como aluguel turístico, impondo restrições à localização, ao tipo de edifícios e às condições de acesso.

Quando o Plano Reside entra em vigor?

O Plano Reside foi aprovado provisoriamente pela Câmara Municipal de Madri em 21 de maio de 2025, com o apoio exclusivo do Partido Popular. Após sua passagem pelo plenário municipal, o texto foi encaminhado à Comunidade de Madri, que deverá validar o documento e aprová-lo definitivamente.

Se não houver atrasos no procedimento, a regulamentação é prevista para entrar em vigor em agosto de 2025. A partir desse momento, todas as moradias de uso turístico (VUT) deverão cumprir os novos requisitos estabelecidos para continuar operando legalmente na cidade.

Isso significa que tanto anfitriões novos quanto antigos deverão verificar se sua acomodação cumpre as novas condições, pois, caso contrário, poderão enfrentar a perda da licença ou sanções administrativas.

Que requisitos o Plano Reside impõe ao aluguel por temporada em Madri?

O Plano Reside impõe uma série de restrições com o objetivo de conter a expansão descontrolada do aluguel turístico e proteger o equilíbrio residencial dos bairros madrilenhos. Estas são as principais medidas que a regulamentação estabelece:

1. Moradias turísticas e residentes não poderão compartilhar edifício

Um dos pilares do Plano Reside é a incompatibilidade entre moradias turísticas e residências permanentes em um mesmo edifício. Isso significa que se em um imóvel há pessoas registradas ou que vivem habitualmente, não poderá haver apartamentos turísticos no mesmo bloco.

A única exceção serão os edifícios destinados integralmente ao uso turístico. Ou seja, um bloco completo pode ser transformado em uma acomodação turística, mas não é permitida a mistura de usos dentro do mesmo edifício se houver residentes morando nele.

Esta medida afeta diretamente a maioria das VUTs situadas em propriedades residenciais no centro de Madri.

2. Acesso independente: a única exceção

O Plano Reside introduz uma exceção importante para as áreas fora do centro histórico: se uma moradia turística tiver acesso independente direto da rua, poderá continuar funcionando mesmo que no edifício residam outras pessoas.

Mas atenção: este acesso deve ser totalmente autônomo. Não pode compartilhar portaria, escadas, elevador nem qualquer outro elemento comum com os vizinhos. Isso limita notavelmente as opções em edifícios tradicionais, onde a estrutura não permite dividir acessos facilmente.

3. Proibido converter estabelecimentos comerciais em moradias turísticas

Nos bairros do distrito Centro, será expressamente proibido transformar estabelecimentos comerciais em acomodações turísticas. Esta disposição busca proteger o comércio local e frear a substituição de negócios de bairro por apartamentos destinados a turistas.

Com esta medida, a Câmara Municipal tenta preservar o caráter e a funcionalidade social dos bairros mais saturados, onde muitos estabelecimentos já haviam sido convertidos em VUTs disfarçadas ou reconvertidas.

4. Uso turístico permitido em edifícios reabilitados

O Plano Reside também contempla um cenário mais flexível para edifícios obsoletos, desocupados ou catalogados que passem por um processo de reabilitação integral. Nestes casos, sim, poderá ser autorizado o uso turístico, mas sob certas condições:

• A autorização terá uma duração limitada a 15 anos.
• O uso turístico estará condicionado a que a reabilitação cumpra critérios urbanísticos e de sustentabilidade.
• Só se aplicará se o edifício não estivesse já ocupado de forma residencial permanente.

Esta cláusula busca fomentar a regeneração urbana e evitar que edifícios em mau estado permaneçam vazios ou inutilizados.

Como o Plano Reside afeta os aluguéis por temporada que já estão em funcionamento?

Por enquanto, a Câmara Municipal não detalhou oficialmente se haverá um regime transitório ou exceções para as VUTs que já estão operando legalmente.

Isso significa que:

• As moradias turísticas ativas podem ser obrigadas a cessar sua atividade se não cumprirem os novos critérios.
• Não está claro se as licenças já concedidas serão mantidas ou se será necessário renová-las sob as novas condições.
• Os proprietários deverão aguardar a aprovação definitiva pela Comunidade de Madri, que será responsável por confirmar as regras finais.

Em suma, há um cenário de incerteza para os aluguéis atuais, por isso convém antecipar e preparar um plano B se o imóvel não cumprir os requisitos já conhecidos.

Quais áreas de Madri são afetadas pela nova regulamentação?

O Plano Reside se aplica a toda a cidade de Madri, mas estabelece diferentes níveis de restrição dependendo da área. As limitações são mais rigorosas nos bairros com maior pressão turística, especialmente no centro histórico.

Centro histórico

Inclui os bairros de Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), parte de Arganzuela, La Latina e Huertas.

As medidas aqui são muito severas:

• Proibição total de moradias turísticas dentro de edifícios residenciais se conviverem com vizinhos.
• Só serão permitidos edifícios completos destinados exclusivamente ao uso turístico.
• Em ruas não comerciais, os edifícios catalogados poderão ser reconvertidos integralmente para uso turístico por um máximo de 15 anos, desde que cumpram os requisitos de reabilitação.

Fora do centro histórico

Em distritos como Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, entre outros, as regras são um pouco mais flexíveis:

• Poderão ser autorizadas moradias turísticas, mas apenas se tiverem acesso independente direto da rua.
• As VUTs só poderão ser localizadas em plantas baixas ou primeiros andares, minimizando o contato com residentes.
• Continua proibido compartilhar elementos comuns do edifício.

Essas limitações buscam conter o crescimento do aluguel turístico fora do centro e evitar que se repita o padrão de saturação já observado em bairros mais centrais.

O que o Plano Reside implica para proprietários e gestores de aluguel por temporada?

O impacto do Plano Reside para proprietários, investidores e gestores profissionais é significativo. Entre as principais implicações destacam-se:

Perda da licença turística

Se sua propriedade compartilha edifício com vizinhos e não tem acesso independente, deixará de cumprir os requisitos exigidos pela regulamentação. Isso poderá implicar a revogação da autorização como VUT, o que significaria ter que fechar o alojamento ou mudar de modelo de negócio.

Possíveis sanções econômicas

Operar fora do arcabouço legal pode acarretar multas vultosas. Embora o novo regime sancionador ainda não tenha sido publicado, se o critério anterior for mantido, as sanções podem variar entre 30.000 € e 190.000 €, dependendo da gravidade da infração.

Impacto na rentabilidade

As novas restrições podem obrigá-lo a reformar o acesso, realocar seu investimento ou até mesmo mudar o uso do imóvel (por exemplo, para o aluguel tradicional de longa duração). Em muitos casos, o modelo turístico deixará de ser rentável se os requisitos urbanísticos não forem cumpridos.

Como se adaptar ao Plano Reside se ele afeta seu aluguel por temporada

O Plano Reside introduz limitações que podem tirar muitas moradias do mercado turístico, especialmente aquelas situadas em edifícios com residentes permanentes e sem acesso independente. No entanto, isso não significa que você tenha que abandonar sua atividade nem renunciar a rentabilizar sua propriedade.

A seguir, apresentamos algumas estratégias para se adaptar a essa nova regulamentação e redirecionar seu modelo de negócio:

Explore áreas com menor pressão regulatória

Se sua moradia atual não cumpre os novos requisitos, você pode considerar transferir seu investimento ou atividade para outras áreas de Madri onde as restrições são mais flexíveis. Fora do centro histórico, há bairros onde ainda é possível operar legalmente se certas condições forem cumpridas, como ter acesso independente ou estar localizado no térreo.

Isso pode abrir novas oportunidades em áreas emergentes que ainda têm demanda turística e preços mais acessíveis.

Avalie a possibilidade de modificar o acesso

Uma opção que convém estudar é se sua propriedade permite realizar uma reforma para criar um acesso direto da rua. Essa condição se torna chave para continuar funcionando legalmente como moradia turística fora do centro histórico.

Consulte um arquiteto ou técnico urbanista para saber se é estruturalmente viável e quanto custaria. Embora possa representar um investimento inicial considerável, pode compensar a longo prazo se permitir manter a atividade turística.

Considere outras fórmulas de aluguel

Se o aluguel turístico deixar de ser uma opção em seu imóvel, é um bom momento para considerar alternativas como o aluguel temporário (por meses), o aluguel corporativo ou até mesmo o coliving. Esses modelos são menos regulados, oferecem estabilidade e continuam sendo atraentes para determinados perfis de inquilinos (profissionais em deslocamento, estudantes internacionais, trabalhadores remotos, etc.).

Além disso, geralmente exigem menos rotatividade, menos manutenção e permitem receitas relativamente estáveis sem a necessidade de licenças turísticas.

O Plano Reside redefine o arcabouço legal para o aluguel por temporada em Madri, e o faz com critérios mais rígidos que obrigam a repensar muitas estratégias. A impossibilidade de compartilhar edifício com vizinhos sem acesso independente, a proibição de reconverter estabelecimentos comerciais e os limites no centro histórico representam uma mudança profunda no modelo turístico atual.

Diante desse novo cenário, a chave está na antecipação e na adaptação. Analisar se sua moradia cumpre os novos requisitos, avaliar reformas viáveis ou explorar novas áreas e até mesmo outros modelos de aluguel, permitirá que você continue gerando rentabilidade sem sair do arcabouço legal.

Embora o ambiente regulatório se torne mais exigente, aqueles que se anteciparem à mudança e planejarem com visão poderão manter sua atividade e transformá-la com sucesso.