Legislação de arrendamento turístico no País Basco

O fenómeno das habitações turísticas tem crescido notavelmente em poucos anos, o que obrigou as diferentes Comunidades Autónomas a regulamentar este tema. A legislação sobre apartamentos turísticos no País Basco é um tema complexo que mistura a regulamentação autónoma com as ordenanças municipais.

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Novo decreto de habitações turísticas no País Basco

A 26 de julho de 2018 foi publicado no Boletim Oficial do País Basco o Decreto 101/2018, de 3 de julho, de habitações e quartos de habitações para uso turístico. Com esta norma cumpria-se o mandato da Lei de Turismo 13/2016 (pode consultá-la na íntegra aqui), que fazia referência à regulamentação do arrendamento turístico.

O Decreto contempla todos os requisitos que deve cumprir se tem um imóvel nesta Comunidade Autónoma que queira converter em habitação de férias. Sendo uma das suas peculiaridades a obrigatoriedade de ter um seguro de responsabilidade civil (algo que não é exigido noutras regiões).

A finalidade é que nesta zona haja oferta suficiente de arrendamento para as férias, tornando-a mais atrativa para o turismo.

No nosso centro de informação de legislação de habitação turística pode encontrar mais detalhes sobre a legislação de outras cidades.

Legislação para apartamentos turísticos da Câmara Municipal de Bilbau

Nesta cidade é permitido tanto o arrendamento turístico integral como o arrendamento turístico de quartos em habitações particulares. Mas cuidado que nem tudo é fácil, nas zonas do Casco Viejo e Bilbau la Vieja só pode haver apartamentos turísticos nos primeiros andares e um único alojamento por edifício.

Portanto, se a sua ideia é colocar o seu imóvel para arrendamento de férias nesta zona, terá de ser mais rápido que os seus vizinhos.

E mais restrições e especificações. Se quiser arrendar quartos para turistas na casa onde reside, não poderá arrendar mais de 3, por muitas mais divisões que o imóvel tenha.

Se o que tem é um apartamento turístico, é possível que tenha de fazer alguma adaptação, pois a ordenança municipal sobre arrendamento de férias de Bilbau estabelece que estes imóveis devem ter sala, sala de jantar (ou sala de estar-jantar), cozinha e quartos. Sobre as casas de banho não diz nada, mas é lógico pensar que deve haver, pelo menos, uma casa de banho completa.

Em qualquer caso, deve inscrever a habitação no Registo de Empresas e Atividades Turísticas do País Basco e deixar constância no Registo Predial de que o imóvel ou uma parte dele fica afeto a uso turístico.

Tipos de alojamentos segundo a «Lei Airbnb» de Bilbau

Segundo a ordenança de Bilbau sobre alojamentos turísticos, definem-se como tal três.

• Quartos Turísticos: nos quais a pessoa titular da atividade turística deve estar registada na habitação em que se oferecem quartos para arrendamento turístico. Não está sujeita a nenhuma legislação em particular.
• Habitação Turística: são aquelas que se dedicam integralmente a fins turísticos, e devem estar localizadas em edifícios de uso residencial e exclusivamente nos primeiros andares dos mesmos –ou em andares superiores, sempre que estejam situadas por baixo das habitações e contando com acesso independente a estas desde a via pública–.
• Hotéis, albergues ou pensões: Mantêm-se assimilados ao Uso de Equipamento e a sua regulamentação é segundo a legislação do Plano Geral de Ordenamento Urbano relativamente à sua localização –e à do PER do Casco Viejo e do PERRI de Bilbau la Vieja caso se implanten nesses âmbitos-.
• Apartamentos turísticos e aparthotéis: considera-se apartamento, de acordo com a descrição recolhida na Lei 13/2016, de 28 de julho, de Turismo do País Basco, aqueles que não só constam de um dormitório mas que também contam com casa de banho e cozinha.

Ordenança de arrendamento de férias da Câmara Municipal de San Sebastián

Se o seu imóvel está na bela San Sebastián também o pode arrendar completamente ou até alojar turistas no seu próprio domicílio.

No caso de arrendar quartos, deverá ter bem diferenciados os espaços de cozinha, sala de jantar ou de estar, casa de banho e dormitório. Os turistas deverão ter para si, pelo menos, um dormitório e uma casa de banho.

Tratando-se de habitação turística a mesma não pode ter menos de 35 metros quadrados e a cozinha deverá ter recipientes para a classificação dos resíduos, indicando o local para o seu depósito.

A ordenança dividiu o plano de San Sebastián em várias zonas, estabelecendo certas limitações. De facto, na zona A as habitações de férias estão totalmente proibidas.

Para exercer a atividade é necessário apresentar na Câmara Municipal um modelo de comunicação prévio e uma memória com os dados do proprietário e do imóvel.

Requisitos para obter a licença de arrendamento turístico

A legislação de apartamentos Airbnb no País Basco exige que se comunique o início da atividade à Câmara Municipal correspondente, fazendo uma declaração responsável na qual constem os dados do imóvel, do alojamento e do proprietário. Pagando a correspondente taxa municipal.

Também é necessária a inscrição no Registo de Empresas e Atividades Turísticas do País Basco. A entidade responsável comprovará se o imóvel cumpre todos os requisitos e, se assim for, procederá à inscrição e será atribuído ao interessado um código distintivo que identificará o imóvel como uma habitação turística.

Possíveis multas e sanções no arrendamento turístico

Se forem incumpridos os requisitos legais estabelecidos a nível autónomo ou municipal, será aberto processo sancionatório. Muito cuidado com isto, não basta que cumpra a legislação para obter a licença e depois faça o que quiser.

As infrações leves são sancionadas com multa até 10.000 €, as graves com multa de 10.001 a 100.000 € e as muito graves podem chegar até aos 600.000 €. O País Basco é, juntamente com a Catalunha, a Comunidade Autónoma com as multas mais elevadas nesta matéria.

Mas se é uma pessoa legal e faz tudo bem, não tem que ter medo destas sanções. Isso sim, lembre-se que nesta Comunidade também é obrigatório contratar um seguro de responsabilidade civil de 35.000 € por lugar de alojamento oferecido. Isto representa um gasto extra, mas evitará que tenha de deitar a mão à carteira se algum turista sofrer algum dano no seu apartamento ou se os seus hóspedes causarem danos na comunidade.