Migliorare la Sicurezza nelle Parti Comuni dei Condomini

La sicurezza residenziale non dipende più esclusivamente dalle serrature meccaniche tradizionali e dalla portineria fisica. Quando i condòmini si chiedono come migliorare la sicurezza nelle parti comuni dei condomini, l'attenzione ricade spesso sulla sostituzione del cilindro del portone o sull'installazione di telecamere passive. Tuttavia, i veri punti ciechi risiedono nella mancanza di tracciabilità: chiavi fisiche duplicate senza controllo, accessi indiscriminati di servizi esterni e portoni pedonali che non si chiudono correttamente. La digitalizzazione degli accessi risolve questi problemi alla radice senza richiedere interventi strutturali invasivi.

Come migliorare la sicurezza nelle parti comuni dei condomini con la tecnologia di accesso

Il portone principale, l'accesso carrabile al garage, i locali contatori, le cantine e le aree sportive o piscine condividono una vulnerabilità intrinseca: la dispersione delle chiavi. In uno stabile di medie o grandi dimensioni, centinaia di copie fisiche circolano tra proprietari, inquilini temporanei, ditte di pulizia, manutentori di ascensori e corrieri.

Per migliorare la sicurezza nelle parti comuni dei condomini in modo efficace, il primo passo consiste nel trasformare le serrature perimetrali in punti di accesso tracciabili. Integrando soluzioni di controllo accessi basate su credenziali digitali (come smartphone tramite Bluetooth Low Energy o app in cloud, tessere RFID/NFC crittografate e tastierini numerici con codici temporanei), il condominio riprende il controllo su chi entra e in quale fascia oraria.

I passaggi per installare accessi intelligenti nel condominio

Per garantire il successo dell'installazione senza contrasti tra i residenti né problemi normativi, l'amministratore e l'assemblea dovrebbero seguire una procedura strutturata:

• Audit dei varchi di accesso. Individuare portoni principali, accessi a cantine, garage e sale condominiali che necessitano di una chiusura controllata.
• Scelta dell'hardware idoneo. Selezionare dispositivi alimentati a 12V/24V per serrature a uso continuo e verificare che la serratura sia dotata di maniglione antipanico sulle vie di fuga.
• Approvazione in assemblea condominiale. Presentare il progetto secondo le maggioranze previste dal Codice Civile per le innovazioni o migliorie relative alla sicurezza e all'accessibilità.
• Installazione professionale e configurazione. Montaggio di relè smart, lettori di credenziali e impostazione dei permessi orari per i servizi ricorrenti (pulizie, recapito postale, manutenzione).

La vera sicurezza residenziale non consiste nel blindare i portoni con più catenacci, ma nel sapere in ogni momento chi ha il permesso di oltrepassarli.

Gestione di fornitori e servizi esterni

Una delle sfide costanti per migliorare la sicurezza nelle parti comuni dei condomini riguarda l'ingresso di personale esterno allo stabile. Spesso addetti alle pulizie, tecnici degli ascensori o giardinieri possiedono copie fisiche di chiavi che passano di mano in mano tra diversi dipendenti delle ditte appaltatrici.

Con un sistema smart, l'amministrazione condominiale crea autorizzazioni temporanee o ricorrenti. Ad esempio, l'impresa di pulizie può avere accesso abilitato esclusivamente il lunedì, mercoledì e venerdì dalle 08:00 alle 12:00. Al di fuori di questa finestra temporale, le credenziali non apriranno la serratura. In questo modo si azzerano gli ingressi non autorizzati nelle ore notturne o nei fine settimana.

Il registro degli accessi nelle aree comuni deve rispettare scrupolosamente il GDPR. I dati relativi alle aperture devono essere consultati solo in caso di incidenti di sicurezza o su richiesta dell'autorità giudiziaria, evitando intrusioni nella vita privata dei residenti.

Negli edifici provvisti di cantine o depositi biciclette, l'impiego di controlli accessi autonomi tramite soluzioni come quelle di Raixer fornisce un ulteriore livello di protezione: ogni tentativo di apertura viene documentato e si possono configurare avvisi automatici se una porta rimane aperta più a lungo del previsto.

Piscine, palestre e sale comuni

Le aree ricreative rappresentano un altro frequente motivo di dissapori condominiali. L'uso improprio delle piscine condominiali da parte di esterni durante l'estate o la gestione caotica delle prenotazioni di campi da padel e sale polivalenti logorano la convivenza.

L'integrazione di serrature elettroniche collegate al software di prenotazione del condominio risolve queste criticità:

• Capienza controllata Limitazione degli accessi al raggiungimento del numero massimo di persone consentito nella struttura.
• Orari di chiusura rigorosi Disattivazione automatica delle credenziali al termine dell'orario di apertura di piscina o palestra.
• Accesso vincolato alla prenotazione Attivazione dei codici di apertura unicamente durante la fascia oraria prenotata in precedenza.
• Prevenzione delle intrusioni Blocco del passaggio a soggetti esterni sprovvisti di credenziale valida e attiva.

L'impiego di queste tecnologie negli spazi comuni solleva l'amministratore e i consiglieri da compiti di controllo diretto, professionalizzando la gestione e assicurando una conservazione ottimale delle strutture.

Domande frequenti

È obbligatorio che tutti i condòmini usino lo smartphone per aprire il portone?

No. I sistemi professionali di controllo accessi condominiali si installano in parallelo all'impianto preesistente. Chi lo desidera può continuare a usare la consueta chiave fisica o i badge RFID di prossimità, mentre gli altri residenti possono sfruttare la comodità dell'apertura da smartphone a distanza.

Cosa succede in caso di blackout elettrico o interruzione di internet nello stabile?

Le serrature connesse per portoni si interfacciano con le normali elettroserrature, tipicamente configurate in modalità 'fail-secure' o 'fail-safe' a seconda delle norme sulle vie di fuga, e possono essere supportate da gruppi di continuità (UPS). Inoltre, le tecnologie dotate di connettività Bluetooth (BLE) o tastierini locali continuano a funzionare anche senza connessione internet.

È possibile installare serrature smart in edifici storici o sottoposti a vincolo?

Sì. I moduli di comando si installano a scomparsa a ridosso del citofono o nel quadro di derivazione dello stabile; in questo modo non si altera l'aspetto estetico dei portoni d'epoca né la facciata, nel pieno rispetto delle norme di tutela architettonica.

Come viene gestito l'accesso per postini e corrieri espressi?

È possibile generare codici virtuali temporanei per i corrieri oppure sfruttare l'apertura da remoto: il condòmino sblocca il portone dallo smartphone quando il fattorino suona al citofono, anche trovandosi fuori casa.

Quale maggioranza assembleare occorre per deliberare l'installazione?

Nella maggior parte dei casi previsti dalla normativa condominiale, gli interventi volti a incrementare la sicurezza e migliorare l'efficienza degli accessi richiedono la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).