Agence Fiscale et location de vacances

L'Agence Fiscale a mis la location de vacances sous les projecteurs ces derniers mois. Avec des années 2018 et 2019 si mouvementées en matière législative, il est normal que les hôtes de locations touristiques soient quelque peu confus. Vous pouvez également la télécharger gratuitement ici.

Si vous vous posez des questions comme : Dois-je déclarer la TVA ? Comment déclarer les revenus de ma location touristique dans l'IRPP ? Qu'est-ce que l'ITP ? Alors vous devez lire cet article.

Ce sont quelques-unes des questions que les hôtes de location de vacances peuvent avoir sur l'Agence Fiscale et nous allons vous aider à y répondre.

Cela vous aidera à vous orienter pour connaître les nouveautés de 2019 concernant la fiscalité des hébergements touristiques.

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Agence Fiscale et location de vacances, en résumé

Dans le Guide de fiscalité et taxation des locations touristiques, nous insisterons sur les points clés pour éviter les erreurs face au fisc. Vous pourrez toujours les corriger à l'avenir. Ou vous pourrez demander à votre gérant de vous aider. Mais si vous le faites bien du premier coup, vous éviterez des situations compromises avec l'Agence Fiscale.

Ce guide est destiné aux hôtes débutants ou vétérans qui souhaitent approfondir la fiscalité et la taxation que l'Agence Fiscale applique à la location de vacances. Nous allons vous expliquer pas à pas et dans un langage simple comment est imposée la location de logement touristique en Espagne. Plus concrètement, nous parlerons des différents impôts dont sont grevées les locations touristiques.

Location de logement à usage touristique et saisonnier : Quelles sont les différences selon l'Agence Fiscale ?

Location saisonnière et location de logement à usage touristique ou de vacances Est-ce la même chose pour l'Agence Fiscale ? Lisez la suite pour résoudre ce doute que beaucoup d'hôtes ont au moment de définir leur appartement face à l'Administration.

À la différence des contrats de location de logement (à usage permanent), la location de logement de vacances (ou à usage touristique) n'est régie ni par le Code Civil ni par la Loi sur les Locations Urbaines (LAU). Alors que pour la location de logement saisonnier, certaines parties de la LAU s'appliquent. Allons-y par étapes !

Location de logement saisonnier

Qu'entendons-nous par location de logement saisonnier ? Nous parlons des cas où l'objet de l'hébergement est de couvrir le besoin de logement de manière temporaire. Avec une durée inférieure à celle du bail général mais supérieure à celle de la location de logement à usage touristique.

Jusqu'en 2013, il n'y avait pas de différences entre la location de logement à usage touristique et saisonnier. Les premiers équivalaient aux seconds et étaient soumis à la LAU. Il est vrai qu'il y avait quelques points, comme l'autorisation administrative de la Communauté Autonome, mais en général, ces locations étaient principalement soumises à la réglementation civile. Cependant, avec la loi de flexibilisation du marché de la location de logements, cela a changé.

Voyons comment la location de logement à usage touristique et saisonnier se distingue aujourd'hui.

Location de logement à usage touristique

Avec l'entrée en vigueur de la L4/2013, Loi de flexibilisation du marché de la location de logements, la LAU a été modifiée et la location de logement à usage touristique et saisonnier a été retirée du domaine civil. À partir de 2013, toutes les locations de vacances et saisonnières étaient soumises à la réglementation des Communautés Autonomes.

En fait, depuis la publication de la nouvelle loi, les Îles Canaries, Castille-et-León, le Pays Basque et l'Andalousie ont réglementé la location de logement touristique. De plus, la Catalogne et la Communauté de Madrid prévoient d'approuver une nouvelle réglementation prochainement. Pour plus de détails légaux, vous pouvez consulter le centre d'information sur la législation des logements touristiques.

Loi sur les Locations Urbaines et location de vacances

Comme nous l'avons expliqué précédemment, jusqu'en 2013, il n'y avait pas de différences entre la location de logement à usage touristique et saisonnier. C'était équivalent et les deux étaient soumis à la Loi sur les Locations Urbaines. C'est-à-dire que pour l'Agence Fiscale, ces deux modalités de location de vacances étaient identiques. Cependant, la loi de flexibilisation du marché de la location de logements de 2013 a radicalement changé le panorama.

Avec l'entrée en vigueur de la Loi 4/2013, Loi de flexibilisation du marché de la location de logements, la LAU a été modifiée. Essentiellement, la location de logement à usage touristique a été retirée du domaine purement civil. À partir de 2013, toute location de logement à usage touristique relevait de la réglementation des Communautés Autonomes… Pourvu qu'elles développent cette réglementation.

Il y a des communautés comme les îles Canaries ou le Pays Basque qui ont déjà approuvé une législation sur le sujet, tandis que la Catalogne ou Madrid y travaillent actuellement.

Comment l'Agence Fiscale applique-t-elle la LAU à votre location de vacances ?

À cet égard, la location de logement touristique est régie par ce régime spécifique – celui que suit l'Agence Fiscale –. Selon l'article 5e) de la LAU.

La cession temporaire de l'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en conditions d'usage immédiat, commercialisé ou promu dans des canaux d'offre touristique et réalisé à des fins lucratives, lorsqu'il est soumis à un régime spécifique, dérivé de sa réglementation sectorielle.

Article 5e) Loi sur les Locations Urbaines

Mais qu'en est-il de la réglementation de ma communauté autonome ? Pratiquement toutes les communautés autonomes ont développé leur propre réglementation, vous devrez donc connaître celle qui vous est applicable dans votre région.

TVA et location de vacances

La forte croissance de la location de logement touristique ces dernières années a soulevé des doutes quant à savoir si vous, en tant que propriétaire, devez ou non déclarer la TVA sur les dépenses et les revenus générés par votre hébergement. Dans cet article, nous vous expliquons la relation entre la TVA et la location de vacances pour l'Agence Fiscale.

La Loi sur la TVA (LIVA) établit que celui qui réalise des locations de logements touristiques a, aux effets de la TVA, la condition d'entrepreneur (art. 5.uno.c LIVA). En tant qu'opérations réalisées par des entrepreneurs, « les locations de logements touristiques sont soumises à la TVA » (art. 4.uno LIVA).

L'assujettissement à la TVA détermine la non-assujettissement au concept de Transmissions Patrimoniales Onéreuses de l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), sauf si l'exonération de TVA s'applique (art. 4. quatre LIVA).

Quel casse-tête ! Alors, la location de vacances est-elle soumise à la TVA ou à l'ITP ? La réponse courte est qu'elle sera soumise à la TVA ou à l'ITP selon les services que vous offrez. Nous vous l'expliquons en détail ci-dessous !

Services pour lesquels il faut déclarer la TVA à l'Agence Fiscale pour votre location de vacances

En général, il faudrait déclarer la TVA à l'Agence Fiscale pour les hébergements touristiques qui proposent des « services complémentaires propres à l'industrie hôtelière ». Les services d'hébergement se caractérisent par une attention portée aux clients au-delà de la simple mise à disposition d'un bien immobilier ou d'une partie de celui-ci.

C'est-à-dire que l'activité d'hébergement se caractérise, à la différence de l'activité de location de logements, par le fait qu'elle comprend normalement la prestation d'une série de services supplémentaires au-delà de la simple location du logement.

Les services auxquels la Loi sur la TVA se réfère sont le restaurant, le nettoyage, la blanchisserie ou d'autres services analogues. La Direction Générale des Impôts donne plusieurs exemples de ces services, à savoir :

• Réception et attention permanente et continue au client dans un espace dédié à cet effet
• Nettoyage périodique du bien immobilier et de l'hébergement
• Changement périodique de linge de lit et de bain
• Blanchisserie
• Garde de bagages
• Presse
• Réservations
• Services de restauration

Vous pouvez consulter les liens suivants du Ministère des Finances, où ils expliquent quels services sont propres à l'industrie hôtelière, et donc soumis à la TVA : [1] et [2].

Si vous proposez ce type de services, vous ne serez pas exonéré de TVA et devrez facturer la TVA au taux réduit de 10 %, comme le font les établissements hôteliers. Vous pouvez consulter la consultation contraignante de l'Agence Fiscale.

Services pour lesquels il ne faut pas déclarer la TVA de votre logement touristique à l'AEAT

En revanche, si vous ne proposez aucun des services énumérés précédemment, mais que vous proposez l'un des suivants, qui ne sont pas considérés comme des services complémentaires propres à l'industrie hôtelière, vous serez exonéré de facturer la TVA et n'aurez pas à la déclarer sur les factures de votre location de vacances à l'Agence Fiscale.

• Service de nettoyage de l'appartement fourni à l'entrée et à la sortie de la période contractée par chaque locataire.
• Service de changement de linge dans l'appartement. Fourni à l'entrée et à la sortie de la période contractée par chaque locataire.
• Service de nettoyage des parties communes de l'immeuble (hall, escaliers et ascenseurs). Ainsi que de l'urbanisation dans laquelle il est situé (espaces verts, portes d'accès, trottoirs et rues).
• Services d'assistance technique et de maintenance. Par exemple, réparations ponctuelles de plomberie, électricité, verrerie, stores, serrurerie et électroménager.

Si votre hébergement ne propose que ces services exonérés de TVA, vous n'avez pas à déclarer ni à reverser la TVA. Cependant, les locataires devraient payer l'ITP, cédé aux Communautés Autonomes.

Taxe sur les Activités Économiques et location touristique

Tout d'abord, nous allons expliquer ce qu'est l'IAE et quels revenus cet impôt taxe. Ensuite, nous détaillerons la relation entre l'Impôt sur les Activités Économiques (IAE) et la location de vacances pour l'Agence Fiscale.

L'IAE est un « impôt direct [...] dont le fait générateur est l'exercice sur le territoire national d'activités commerciales, professionnelles ou artistiques, qu'elles soient exercées ou non dans un lieu déterminé et qu'elles soient ou non spécifiées dans les tarifs de l'impôt ». Pour l'Agence Fiscale, les activités économiques taxées par l'IAE sont celles qui impliquent l'utilisation pour son propre compte de moyens de production et/ou de ressources humaines.

De plus, le RDL 1175/1990 établit plusieurs tarifs – ou catégories d'activités commerciales – taxés à différents taux d'imposition.

Heureusement, les personnes physiques sont exonérées de cet impôt, nous commenterons donc le titre correspondant au cas où vous exerceriez une activité économique.

IAE de la location de vacances avec services d'hébergement

Si, dans votre hébergement touristique, vous proposez l'un des services qui impliquent la répercussion de la TVA, ce point vous sera utile :

L'activité économique de votre logement touristique est cataloguée dans le groupe 685 de l'agrégation 68 de la première section de l'IAE. C'est-à-dire, c'est un « hébergement touristique extra-hôtelier », parmi ceux catalogués comme « services d'hébergement ». Il s'agit essentiellement d'un fourre-tout qui inclut tous les services d'hébergement différents des hôtels et motels, auberges et pensions, auberges et maisons d'hôtes, hôtels-appartements, entreprises organisées ou agences d'exploitation d'appartements privés, et campings touristiques.

En conclusion, si dans votre logement touristique vous proposez des services d'hébergement, votre activité économique est classée dans le groupe 685 de la première section des tarifs de l'IAE.

IAE du logement touristique sans services d'hébergement

Dans ce cas, vous n'aurez pas à vous inscrire à l'IAE pour que votre location de vacances soit en règle avec l'Agence Fiscale. De plus, vous déclarerez vos revenus avec le reste de vos revenus une fois par an.

IAE de la location de vacances que vous cédez à une société de gestion

Dans ce cas, nous analysons la situation où le propriétaire d'un logement touristique le cède à une personne (physique ou morale) et c'est cette dernière qui l'exploite en tant qu'établissement extra-hôtelier, en contractant avec des tour-opérateurs, des OTA et en assumant les risques d'exploitation.

Ainsi, le propriétaire du logement touristique exerce une activité de location immobilière. Elle est classée sous la rubrique 861.2 de la première section de l'IAE. Plus précisément, celle de « Location de locaux industriels et autres locations NCOP ». Aux fins de l'IRPP, elle n'exercera aucune activité économique. Cependant, elle devra facturer à son locataire le loyer du bien immobilier avec un taux de 21%. En outre, selon les cas, inclure ou non des retenues.

En conclusion

De même que pour la TVA, l'IAE et la taxation de la location de logement touristique pour l'AEAT dépendent du type de services offerts :

• Vous proposez des services d'hébergement. Alors votre activité est cataloguée comme « Hébergement touristique extra-hôtelier ».
• Vous ne proposez pas de services d'hébergement. Alors votre activité est la « Location de logements ». Si vous avez une personne employée à temps plein, sinon vous ne vous inscrirez pas à l'IAE.
• Vous louez le logement touristique à une entreprise tierce – qui l'exploite comme hébergement touristique –. Alors votre activité est la « Location de locaux industriels et autres locations ».

IRPP et location de vacances

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Et mai arrive : le printemps, les allergies, la chaleur… et la déclaration de revenus ! Si vous avez mis en place votre hébergement touristique, alors vous devrez le déclarer dans votre déclaration d'IRPP. De quoi dépend la façon dont il est imposé ? Devinez, des services que vous avez rendus ;-).

Déclarer dans l'IRPP les revenus des locations touristiques sans services d'hébergement

Si votre hébergement touristique n'offre pas de services d'hébergement, les revenus provenant de la location du logement touristique sont considérés comme des revenus du capital immobilier. Par exemple, les services de nettoyage effectués avant l'arrivée des locataires ou après leur départ, ou la remise et la reprise des clés au moment de l'arrivée et du départ des clients, ne sont pas considérés comme des services d'hébergement.

En général, si vous êtes le propriétaire du logement touristique, c'est vous, en tant que titulaire du bien, qui devrez déclarer la différence entre les revenus bruts et les dépenses déductibles de votre location de vacances à l'Agence Fiscale dans la déclaration d'IRPP.

À ce résultat, vous ne pourrez pas appliquer la réduction de 60 % qui s'applique à la location de logement principal – puisqu'il s'agit d'un appartement touristique, et qu'il répond donc à un besoin – celui de logement – à caractère temporaire.

Les périodes pendant lesquelles le logement touristique n'a pas été loué génèrent l'imputation de revenus immobiliers, comme tout autre logement. Dans ce cas, le montant sera le résultat de l'application du pourcentage d'imputation correspondant à la valeur cadastrale du bien. De plus, vous devrez le pondérer en fonction du nombre de jours où il n'a pas été cédé à des fins touristiques.

IRPP et location de vacances avec services d'hébergement

Si dans votre appartement touristique vous proposez des services d'hébergement à vos hôtes – nettoyage ou changement de linge périodiques, restauration ou loisirs. Alors, l'Agence Fiscale considérera les revenus de votre location de vacances comme des rendements d'activités économiques dans votre déclaration d'IRPP.

Obligations d'information

Depuis 2018, une nouvelle obligation de communication d'informations sur les logements touristiques est établie. Pour cela, la plateforme que vous utilisez (Airbnb, Booking, etc.) doit présenter le modèle 179.

La présentation du modèle 179 – des obligations de communication – est obligatoire pour l'exercice de la déclaration de revenus de 2018, à présenter en 2019. Le fait de le présenter ne vous dispense pas de déclarer le reste des revenus provenant de votre logement touristique (IRPP, non-résidents, ITP, etc.).

Les intermédiaires des locations de vacances informeront l'Agence Fiscale de chacune des cessions de biens immobiliers à des fins touristiques situés sur le territoire espagnol. C'est ce que l'on appelle les obligations de communication. Cela inclut les cessions de logement touristique et la location saisonnière.

Les informations à fournir dans le nouveau modèle 179 comprennent :

• Titulaire du logement
• Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cédé (s'il est différent du titulaire du logement)
• Identification des personnes ou entités cessionnaires.
• Bien immobilier objet de la cession.
• Nombre de jours de jouissance du logement à des fins touristiques
• Montant perçu par le titulaire cédant le droit
• Numéro de contrat attribué par l'intermédiaire
• Date de début de la cession
• Date d'intermédiation
• Identification du moyen de paiement utilisé

Vous pouvez consulter un exemple du Modèle 179 des obligations d'information ici [PDF].

Modèle 179

De nombreuses questions se posent concernant la Déclaration informative trimestrielle de la cession d'usage de logements à des fins touristiques. À ce sujet, tant l'AEAT que la DGT dans sa Consultation Liante V3083-18ont clarifié qui est tenu de présenter le modèle 179.

Les aspects les plus remarquables des deux prononcements sont les suivants :

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Qui doit présenter le modèle 179 ?

Sont tenues de présenter le modèle 179 les personnes et entités qui intermédiaires entre les cédants et les cessionnaires de l'usage de logements à des fins touristiques dans les termes établis aux paragraphes 2 et 3 de l'article 54.ter du Règlement général des actions et procédures de gestion et d'inspection fiscale et de développement des normes communes des procédures d'application des taxes, approuvé par le Décret royal 1065/2007, du 27 juillet.

Sont considérées comme intermédiaires aux fins de l'obligation de présenter le modèle 179 les personnes et entités qui fournissent le service d'intermédiation entre les cédants et les cessionnaires de l'usage de logements à des fins touristiques, à titre onéreux ou gratuit.

En particulier, auront cette considération les personnes ou entités constituées en plateformes collaboratives qui interviennent dans la cession d'usage et ont la considération de fournisseur de services de la société de l'information, indépendamment du fait qu'elles fournissent ou non le service sous-jacent objet de l'intermédiation ou de l'imposition de conditions concernant les cédants ou les cessionnaires du service en ce qui concerne celui-ci, telles que le prix, les assurances, les délais ou d'autres conditions contractuelles.

Par conséquent, sont considérés comme intermédiaires à ces fins, non seulement les intermédiaires numériques (notamment les plateformes collaboratives), mais aussi tout autre (intermédiaires analogiques ou traditionnels) dont l'activité dans l'opération a consisté en la confluence effective entre offre et demande de la cession de ces logements.

Qui sont considérés comme intermédiaires ?

Concernant le point précédent, la STS du 21 octobre 2000 (Rec. 3023/1995) affirme que :

Dans le contrat de médiation ou de courtage, le médiateur doit se limiter en principe à mettre en relation les futurs acheteur et vendeur d'un objet déterminé, mais en tout état de cause, l'activité doit viser à la réalisation du contrat final, et c'est ainsi que la doctrine moderne le comprend car elle affirme que la relation juridique entre le client et le médiateur ne découle pas exclusivement d'un accord contractuel de médiation, car les obligations et les droits exigent en outre que l'intermédiaire ait efficacement contribué à ce que les parties concluent l'affaire ( Sentence du 2 octobre 1999 ; et cette Chambre a répété à plusieurs reprises que ce contrat est subordonné, quant à l'exigibilité des honoraires, à la condition suspensive de la célébration du contrat recherché, sauf pacte exprès, arrêts des 19 octobre et 30 novembre 199, 7 mars 1994, 17 juillet 1995, 5 février 199 et 30 avril 1998.

De plus, elle affirme que « la médiation est consommée lorsque le contrat auquel la médiation tend est octroyé ou perfectionné par la rencontre de l'offre et de l'acceptation, ou, selon les termes de la STS du 20-5-2004, le droit de percevoir la commission naît lorsque les actes de médiation sans équivoque se concrétisent dans l'opération à laquelle l'agent est intervenu ».

Par conséquent, seul peut être considéré comme « intermédiaire » celui qui perçoit sa rémunération en fonction de la conclusion du contrat dans lequel il intervient.

Conformément à la jurisprudence de la Cour suprême relative au contrat de médiation immobilière, sera soumise à cette obligation d'information l'intermédiaire qui perçoit une rémunération ou une commission pour l'obtention d'un résultat, en l'espèce, la conclusion effective d'un contrat entre le cédant et le cessionnaire pour la cession temporaire d'usage de tout ou partie d'un logement à des fins touristiques.

Plateformes, hôtes et modèle 179

Les sites web ou plateformes collaboratives qui réalisent uniquement un simple hébergement numérique de logements à des fins touristiques ne seront pas tenus de présenter la déclaration informative (modèle 179) des locations de vacances à l'Agence Fiscale.

Dans le cas d'un propriétaire qui loue son logement à un gestionnaire immobilier (« Property manager ») pour un montant fixe mensuel et, par la suite, ce gestionnaire immobilier, sur la base du droit de sous-location découlant du contrat conclu avec le propriétaire, le sous-loue à des fins touristiques par ses propres moyens, aucun des deux n'a à présenter le modèle 179.

Dans ce cas, le Gestionnaire, en tant que titulaire d'un droit de sous-location, cède à un tiers, le cessionnaire, l'usage temporaire de tout ou partie du logement meublé et équipé en conditions d'usage immédiat, devenant en dernière instance cédant de l'usage de logements à des fins touristiques, de sorte qu'il ne peut être considéré comme intermédiaire à ces effets.

Si le gestionnaire immobilier utilise une plateforme en ligne qui perçoit sa rémunération ou commission pour la formalisation effective de la cession d'usage de logements à des fins touristiques entre le Gestionnaire, qui agit en tant que cédant, et les touristes cessionnaires du logement, sans que le gestionnaire n'ait aucun droit d'usage ou de jouissance sur le logement cédé à des fins touristiques, mais qu'il fournit uniquement un service d'intermédiation nécessaire pour conclure la célébration du contrat de cession d'usage entre le Gestionnaire et le cessionnaire, percevant pour cela une rémunération ou commission, ladite plateforme en ligne fournit un service d'intermédiation dans la cession d'usage de logements à des fins touristiques, étant tenue de présenter la déclaration informative (modèle 179) conformément à l'article 54 du RGAT.

Sauf meilleur avis.